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21

March

2018

EL “LIMITADO” DERECHO DE INFORMACIÓN DEL PROPIETARIO EN LA REGULACIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

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I.- Planteamiento de la cuestión.

 

Todos los Administradores de Fincas “temen” las conductas abusivas, excesivas, e impropias de “exigentes” propietarios que solicitan reiteradamente detalle de los gastos e ingresos de su Comunidad, solicitando incluso copia de algunas facturas, presupuestos, acceso a los movimientos bancarios, etc.

¿Tienen los propietarios el Derecho de información "limitado o ilimitado"?.

I.- Planteamiento de la cuestión.

 Todos los Administradores de Fincas “temen” las conductas abusivas, excesivas, e impropias de “exigentes” propietarios que solicitan reiteradamente detalle de los gastos e ingresos de su Comunidad, solicitando incluso copia de algunas facturas, presupuestos, acceso a los movimientos bancarios, etc.

Esta “exigencia” no sólo se produce, en ocasiones, entre la convocatoria y la Junta (lo que tendría, al menos una justificación) sino que puede reiterarse durante el año, dependiendo del mejor o peor estado de ánimo del propietario.

Cabria, en estos casos, conocer el verdadero alcance del “derecho a la información” que la normativa reguladora de la propiedad horizontal otorga al propietario, al objeto de poder oponerse, o no, a estas “pretensiones” por parte de estos propietarios.

En este artículo resolveremos la cuestión, en base a la jurisprudencia asentada por los Tribunales de Justicia de nuestro país.

Se trata, en definitiva, de determinar el alcance del derecho a la información del que es titular un integrante de una comunidad de propietarios, sujeta al régimen de propiedad horizontal, por exigua que sea su participación (y coeficiente de propiedad) a la vista de la regulación, que es coincidente en la LPH Estatal y en Catalunya.

II.- El supuesto de hecho de la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 14ª de 30 de marzo de 2017 (112/2017).

 En esta sentencia se resuelve la impugnación de los acuerdos adoptados en una Junta de propietarios, que presenta un propietario “Sr. Amador”, en concreto los acuerdos de aprobación de las cuentas del ejercicio “… por haberle hurtado el derecho de información previa reconocido por todo comunero….” Reconocido tanto por el CC Cat, como por la LPH Estatal.

Además, solicita como declaración de derechos, el relativo a “….la declaración expresa del derecho del actor, en cualquier caso, a analizar la contabilidad de la comunidad así como los documentos que le sirven de soporte relativos, entre otros aspectos, a las percepciones salariales del personal en plantilla, sus respectivos contratos de trabajo y detalle de la partida denominada “Consumo de personal”….”

Cuando se refiere el actor a “en cualquier caso” quizás se debe referir, asimismo, a “en cualquier momento”.

III.- El alcance del derecho a la información de todo propietario.

Para la jurisprudencia, el derecho a la información derivada de la propiedad horizontal, al igual que ocurre con todos los derechos reconocidos a los ciudadanos integrantes en una sociedad civilizada, no es omnímodo. Este término, omnímodo, tendría como sinónimos los de absoluto, total, completo. Este derecho está sometido a unos límites establecidos como mecanismo para preservar la efectividad de otros derechos en juego, ya sea de signo colectivo (la propia comunidad) o individual (terceros relacionados con la comunidad).

A juicio de la jurisprudencia, entre la que se encuentra la Sección 14ª de la AP de Barcelona, este derecho no puede comprender la facultad indiscriminada de todos y cada uno de los comuneros a examinar la totalidad de la contabilidad comunitaria; y, además a hacerlo en cualquier momento, tal y como exige el “Sr. Amador”.

Y ello por cuanto, siendo importante de destacar, que este derecho de información derivado de la propiedad horizontal no tiene el alcance del que corresponde a un socio en las sociedades de capital (SSTS 16/4/93, 14/02/02, 28/02/05, 28/06/11).

Tiene muy claro esa Sala, como lo tiene el autor de este artículo, que permitir el acceso ilimitado a todos los copropietarios, supondría:

1º.- Entorpecer la marcha ordinaria de la comunidad, con el consiguiente perjuicio del derecho del resto de comuneros, y, a juicio de este autor, de la profesionalidad del propio Administrador de Fincas que se vería permanentemente ralentizado en su quehacer profesional y paralizado en su deber de diligencia en sus funciones. Además, entiende la Sala que los órganos de gobierno (Presidente y su Junta) no pueden estar sometidos a una asfixiante fiscalización continuada por cualquiera de sus miembros; conclusión que debe predicarse también en beneficio del Secretario-Administrador.

En este sentido se pronuncian la Sentencia del TS de 28 de febrero de 2005 y las Sentencias de las AAPP de Palma de Mallorca, Secc. 3ª de 21/02/2014, Santa Cruz de Tenerife de 13/05/2000, Valencia, Secc. 8ª 8/04/2009, y Madrid de 16/12/2005. En todas se proclama que el derecho de información no puede entenderse como la facultad de todo propietario a obtener cuanta información quiera y le venga en gana o con fines inespecíficos.

Para esta jurisprudencia, este derecho de información ha de compatibilizarse con el deber de los órganos de la Comunidad (incluyéndose entre ellos el Secretario-Administrador) de proteger el interés general, evitando con ello conductas con fines obstruccionistas o de control o fiscalización general, más propio de una auditoría que de una petición de información para la intervención en la Junta en los términos legalmente exigidos.

Para esta jurisprudencia, esta prerrogativa de fiscalización alcanzaría únicamente a quienes la junta de propietarios ha elegido con un cargo ejecutivo (presidente, secretario o tesorero) y para cuyo ejercicio resulta obligado el acceso continuado a toda la documentación custodiada por el Secretario.

2º.- Vulnerar la normativa reguladora de la protección de datos de carácter personal de los terceros que se relacionan con la comunidad.

Por tanto, para la jurisprudencia, el derecho de información de todo propietario, debe estar ponderado con el de la comunidad, en no ver dificultado el funcionamiento de la misma, y el de los terceros que se relacionan con la anterior, en el sentido que sus datos personales no sean divulgados fuera de los casos previstos legalmente.

Ahora bien, el derecho de información alcanza aquellos datos y documentos que resulten imprescindibles a los efectos de ilustrarse sobre los asuntos sometidos a su consideración en una junta de propietarios; pues sólo entonces podrá votar sobre aquéllos con pleno conocimiento de causa. (STS de 28 de febrero de 2005).

En definitiva el contorno de ese derecho alcanza y cubre toda información directamente relacionada con los asuntos en el orden del día de la junta convocada; y se limita a esa información, pudiendo la comunidad limitar la información a los propietarios a los documentos y datos que no sean motivo de discusión en la junta convocada.

En el supuesto de hecho de la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc 14ª, de 30 de marzo de 2017, la Sala considera que se ha privado indebidamente al “Sr. Amador” de los datos relativos a la cantidad que percibe cada trabajador contratado por la comunidad (son varios en ese supuesto) con el detalle individualizado de sus percepciones salariales.

Y ello por cuanto sólo tuvo acceso a la cantidad global gastada en el ejercicio objeto de aprobación y justificada en la liquidación de gastos como “gastos de personal”.

Por tanto, la impugnación del “Sr. Amador” es estimada parcialmente, tan sólo en el sentido de que debía de tener acceso al detalle de los datos de las percepciones salariales de cada empleado, identificando la mensualidad correspondiente y si existen o no otras percepciones salariales.

Y ello por cuanto ese dato económico es motivo de aprobación en la Junta ordinaria de esa y de toda comunidad de propietarios.

En definitiva, esa información debe ofrecerse por el Secretario-Administrador a todo propietario que lo solicite, una vez convocada la Junta.

IV.- Conclusión

 Por la doctrina expuesta, y por la resolución de las Sentencias referidas, el derecho de información está “limitado”, pero no “vaciado”.

Por tanto, hay que concederle el alcance concretado en que, todo propietario, entre la convocatoria y la Junta convocada, tiene el derecho a examinar los comprobantes de pago, detalles de gastos, facturas, y documentos, que vayan a conformar las cuentas a aprobar en el ejercicio. No siendo extensible a otros ejercicios anteriores, ya aprobados, ni a datos ni documentos que no vayan a ser objeto de un punto del orden del día de la junta.

En las juntas extraordinarias tiene el derecho a conocer el motivo de la misma, su justificación, presupuestos solicitados, con sus partidas, forma prevista de pago, etc.

Para esta misión, el Secretario-Administrador, debe conceder los medios para dicho examen, siendo su propio despacho el lugar idóneo para ello. Pudiendo incluso hacer firmar al propietario un justificante de los documentos que ha solicitado copia, y el compromiso de no atentar a los derechos de protección de datos de carácter personal, asumiendo las consecuencias de dicho incumplimiento.

Estas cautelas, ponen en duda la pertinencia de colgar en una página web las facturas y comprobantes de pago en una Comunidad de Propietarios. Debiendo limitarse, en consecuencia, dichas publicaciones a las liquidaciones aprobadas y acuerdos adoptados.

Una vez se ha celebrado la junta y aprobados los puntos del orden del día, el derecho a la información de todo propietario se reduce ostensible y drásticamente, debiendo el Administrador negar toda información que, como dice la jurisprudencia, entorpezca la marcha de la comunidad, de su despacho profesional y de sus propias funciones y obligaciones frente a la comunidad. Debe ser este criterio el que le sirva al Administrador de “defensa” frente a propietarios como el “Sr. Amador” que no le importa emplear sus medios económicos para impugnar judicialmente unos acuerdos comunitarios, en primera instancia y apelación, para obtener el detalle de lo que su comunidad paga a sus empleados, todo y que tenía información sobre el total gastado en el ejercicio.

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Joaquim Marti

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