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2010

CONSEQÜÈNCIES DE L’EMISIÓ D’UN CERTIFICAT ERRONI PER PART DE L’ADMINISTRADOR

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CONSECUENCIAS DE LA EMISIÓN DE ERRÓNEO CERTIFICADO DE DEUDAS POR PARTE DEL SECRETARIO.


Por Joaquim Martí Martí.

En la escritura de transmisión del piso o local el vendedor deberá acompañar certificación de no tener deudas con la Comunidad (artº 553-5.2 CC Cat). Este instrumento, que fue instaurado con éxito por la LPH de 1.999, sigue estando incluido en la regulación del Código Civil de Catalunya.

Tanto es así, que el artº 553-5.2 amplía los requisitos del certificado, que podrá ser expedido por el Administrador, si éste es un profesional, sin que sea preciso el visto bueno del Presidente de la Comunidad. Según este artículo, deberá consignarse en el certificado la mención de no tener deudas con la Comunidad y la mención de los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de girar.



I.- La regulación del Certificado de deudas comunitarias.


En la escritura de transmisión del piso o local el vendedor deberá acompañar certificación de no tener deudas con la Comunidad (artº 553-5.2 CC Cat). Este instrumento, que fue instaurado con éxito por la LPH de 1.999, sigue estando incluido en la regulación del Código Civil de Catalunya.

Tanto es así, que el artº 553-5.2 amplía los requisitos del certificado, que podrá ser expedido por el Administrador, si éste es un profesional, sin que sea preciso el visto bueno del Presidente de la Comunidad. Según este artículo, deberá consignarse en el certificado la mención de no tener deudas con la Comunidad y la mención de los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de girar.

A nuestro entender el legislador padece un “lapsus” cuando menciona gastos “ordinarios”, ya que debe referirse a “extraordinarios”. Es decir, lo que hasta ahora preocupaba a los compradores no era sólo que el piso o local estuvieren al corriente de pago de las cuotas mensuales o trimestrales sino que además deseaban saber si existían derramas ya aprobadas y pendientes de girar. Las derramas para la rehabilitación de fachadas se habían convertido en especial motivo de preocupación. Tanto es así que el comprador exigía las actas de los últimos años para comprobar que no se había aprobado una actuación extraordinaria, la cual se girara una vez hubiese adquirido el piso o local.

Este “lapsus”, que la doctrina ya ha advertido, pretende quedar subsanado en  la modificación del Libro V del CC Cat que la “Comissió de Codificació de l’Observatori de Dret Privat de Catalunya” ha elaborado a instancias del propio Parlament de Catalunya, y que está en fase de presentación al propio Parlament.

A nuestro entender, a ello es a lo que se debe referir el artº 553-5 cuando incluye los gastos aprobados y pendientes de girar. Es decir, el certificado no sólo se referirá al pasado y a que no existe deuda anterior a la fecha de su emisión, sino que además deberá incluir los acontecimientos económicos futuros ya conocidos. Así, si en la siguiente anualidad se va a acometer una obra estructural o de reforma que ya ha sido aprobada pero que no se ha repartido o girado a la espera de su presupuesto definitivo, ello deberá ser mencionado en el certificado. En otro caso, el comprador puede considerar omisión de un elemento trascendente en la transmisión del piso o local y reclamarlo al vendedor.

En el certificado se indicará que el piso o local está al corriente de pago. Si no lo está, esa deuda deberá consignarse notarialmente en el momento de otorgar escritura. Si el comprador adquiere el piso o local sin el certificado o sin obligar a consignar la deuda por parte del vendedor, éste (comprador) se obliga a pagar a la comunidad el importe de la deuda correspondiente a la anualidad de la compra y a la inmediatamente anterior.

Ahora bien ¿la inexactitud de esos datos libera del pago al comprador del piso o local. ¿ El error del Secretario o Administrador libera al adquirente del pago de las cuotas adeudadas?.


II.- Consecuencias de la emisión de Certificado erróneo.


La cuestión ha sido resuelta, de forma correcta a nuestro entender, por la Sentencia de la AP de Barcelona, Secc. 16ª de 25 de febrero de 2009, Rec. 324/2008. Ponente: D. Jordi Seguí Puntas.
Para la citada Sección debe distinguirse adecuadamente entre deuda y responsabilidad (artº 1.089 y 1.911 CC).
Es decir, para la citada Sección si existe deuda, es el pago el único mecanismo liberatorio de la misma y del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todo su patrimonio presente y futuro (artº 1.911 CC).
Puede hacer referencia este autor, a la doctrina interpretativa del artº 1.089 de CC. Según el sentir de la doctrina y jurisprudencia notoria, la Ley, en sí misma no es nunca fuente de obligaciones, sino creadora de fuentes de las mismas, de suerte que la expresión del artº 1.089 del CC, de que las obligaciones nacen de la Ley, aparte de la consideración de que todas las obligaciones tienen su origen en la ley que las establece, ha de entenderse en el sentido de considerar fuente de obligación, además de las expresamente citadas en el propio precepto, cualquier otro hecho al que, la ley, anude el nacimiento de una obligación.
En base a esta doctrina, la deuda nace del impago de las cuotas comunitarias, fruto de la obligación legal que tiene todo titular o adquirente de un piso o local.
Otra cosa es el Certificado del Secretario informativo del estado de la deuda, si existe ésta. Si éste erróneo, habrá de estarse al verdadero estado de la deuda, y no a lo que se hubiere expresado, por error, en la meritada Certificación.
Para la citada Sección 16ª de la AP de Barcelona, dar un sentido constituyente a la Certificación sobre el estado de deudas aludida en el artículo 9.1, e/, último párrafo, de la Ley de propiedad horizontal (LPH) y artº 553-5.2 CC Cat es una interpretación que, esta sí, es errónea.
Para la Sala, la citada Certificación no tiene una trascendencia liberatoria, ni como hemos dicho, constituyente, por cuanto la cualidad de deudor frente a la comunidad por los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble se determina no convencionalmente, sino en relación con la titularidad del dominio de los elementos privativos integrantes del conjunto (paradigma de las obligaciones propter rem). De tal manera que dichos gastos deben ser satisfechos por quien sea en cada momento propietario de uno de esos elementos privativos.
Recuerda la citada Sección que buena prueba de ello es que el artículo 9.1, i/ LPH establece, por vía excepcional, que la transmisión del piso o local no libera de la cualidad de deudor frente a la comunidad por las deudas devengadas con posterioridad al acto traslativo, al transmitente que incumple la obligación de comunicar el cambio de titularidad a los órganos rectores de la comunidad.
De otra parte, el hecho determinante del nacimiento de la deuda por quienes sean propietarios frente a la comunidad no radica en la mera aprobación en junta del plan de gastos o del presupuesto anual, sino en el instante en que ese gasto común se convierte en exigible. Así lo revela el hecho de que el artículo 9.1, e/ LPH y artº 553-2.1 CC Cat definan la obligación económica de cada propietario como "contribución", que los créditos a favor de la comunidad se dividan en atención a la cuota imputable a cada anualidad y, en fin, que el ya citado subapartado i/ del artículo 9.1 LPH atribuya indirectamente la condición de deudor frente a la comunidad al nuevo titular de un piso o local respecto únicamente a las deudas "devengadas" con posterioridad a la transmisión.
Cuestión distinta, ajena por completo a la titularidad de la deuda y correspondiente al de la responsabilidad -aspectos no coincidentes, como es sabido-, es que el legislador establezca, a modo de garantía del crédito de la comunidad, una carga legal o hipoteca tácita sobre el propio piso o local, de manera tal que el nuevo propietario, aun no siendo deudor, responde con dicho piso o local de la parte vencida de la deuda del anterior propietario imputable a la anualidad en que tenga lugar la transmisión y de la anualidad anterior (arts. 9.1, e/, tercer párrafo, LPH y 553-5.1 CCCat).
Así pues, la deuda debe satisfacerse en base a los criterios de responsabilidad fijados en los citados artículos, debiendo el comprador abonar las cuotas adeudadas correspondientes al año de su adquisición y el año natural inmediatamente anterior.
Por lo que nos interesa en este artículo, deberá abonarlos con independencia del acierto o no en la emisión de la certificación de deuda. Y ello por cuanto, en caso contrario, la emisión de un Certificado erróneo tendría unos efectos liberatorios que en modo alguno resultan justificados a resultas del Código Civil, LPH estatal  y CC Cat.
En todo caso, el adquirente que acompaña a su escritura de adquisición un Certificado erróneo puede exigir responsabilidad en primer lugar, al secretario, Administrador y/o presidente de la Comunidad que hubiere expedido ese Certificado erróneo. Responsabilidad que en modo alguno puede consistir, a entender de este autor, en la indemnización por el mismo importe que adeuda el piso o local, sino que en todo caso, debe cuantificarse dicha responsabilidad en relación a criterios más próximos al daño moral y a una cifra a tanto alzado como compensatoria de los perjuicios causados.
Y, en segundo lugar, puede exigir responsabilidad el comprador al vendedor por saneamiento, invalidez por vicio del consentimiento u otras acciones por haber ocultado –de ser el caso- una deuda comunitaria.
Así pues, concluye este autor, que no puede exigirse al Administrador de la Comunidad de Propietarios, ni por parte del adquirente ni por parte de la propia Comunidad de Propietarios, que sea él quien asuma la responsabilidad del pago de las cuotas comunitarias adeudadas y no mencionadas en el Certificado de deudas que expidió erróneamente.

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Joaquim Marti

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