• Av. Diagonal 586; 5º 1ª, 08021 Barcelona

 

  • (93) 439 26 79
Barcelona13 Oct. 201723°C

01

May

2007

LIMITS A L’AUTONOMIA DE VOLUNTAT DE LES COMUNITATS DE PROPIETARIS EN L’ADOPCIÓ DELS SEUS ESTATUTS

Escrito por
Valora este artículo
(0 votos)

LIMITES A LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD DE LAS COMUNIDADS DE PROPIETARIOS EN LA ADOPCIÓN DE SUS ESTATUTOS.

 
Por Joaquim Martí Martí.



Tota Comunitat de Propietaris està legitimada per a l’autoregulació normativa des del mateix moment que la Llei de Propietat Horitzontal Estatal i el CC Cat confereixen aquesta possibilitat que es concreta, tant en l’adopció dels primers estatuts que solen acompanyar l’escriptura de constitució en propietat horitzontal, com en la possibilitat de modificar-los a mesura que la vida comunitària ho fa necessari.

Ara bé, ¿és lliure la Comunitat de Propietaris per establir preceptes i articles en els estatuts? o bé ¿l’autonomia de voluntat d’aquestes està condicionada per la llei? (LPH anteriorment i ara CC Cat).

I, en el segon cas, si els estatuts estan sotmesos a la regulació normativa superior, ¿permet aquesta una flexibilitat en l’adopció de preceptes propis o és molt rígida i no permet un desenvolupament normatiu propi?.

II.- La Llei de Propietat Horitzontal Estatal.

La LPH ha estat definida per la jurisprudència com una norma que no permet el desenvolupament lliure dels estatuts per part del promotor (quan redacta els estatuts originaris) o per part de la Comunitat de Propietaris (quan els modifica).

Tenim per exemple que el propi Tribunal Suprem en la Sentència de 28 de gener de 1994, que es pot considerar com la Sentència de referència en aquesta qüestió, estableix la proclamació que “las normas de la Ley de Propiedad Horizontal tienen carácter de ius cogens, si bien atemperado, lo que permite en cierta medida (no muy amplia desde luego) el juego de la autonomía de la voluntad, si bien son nulos los pactos o acuerdos contrarios a las normas cogendi contenidas en la citada LPH, tanto si figuran en el título constitutivo como en los Estatutos, entre otras consideraciones porque siendo de esencia cual se ha indicado su imperatividad y constituyendo la excepción su carácter permisivo, en caso de suscitarse cuestión sobre dicho extremo ha de prevalecer aquél sobre éste”.

La referència a que la permissivitat de l’autonomia de la voluntat es “no muy amplia desde luego” és suficient per entendre que la jurisprudència qualifica la LPH com una norma amb poca flexibilitat a l’hora de permetre establir preceptes propis en el títol constitutiu i en els estatuts originaris i en les seves modificacions.

Això vol dir, en primer lloc, que en la propietat horitzontal existeix una jerarquia normativa i, segons aquesta, la LPH és superior i preeminent als estatuts i títol constitutiu. Aquesta preeminència determina la nul•litat de la norma inferior que contradigui la superior.  

Podria establir-se doncs una màxima segons la qual encara que els promotors fixin les seves normes en el títol constitutiu o en els estatuts, un cop es transmetin els pisos i locals, els nous propietaris, per sí mateix o mitjançant la Comunitat de Propietaris poden instar demanda de declaració de nul•litat del precepte que es considera contrari a la norma.  

Aquesta possibilitat va ser exercida per una Comunitat de Propietaris de Còrdova que va demandar a la promotora que es va reservar als estatuts el dret a col•locar rètols publicitaris a la coberta de l’edifici, percebre els pagaments que generés, i a més podia transmetre a tercers el seu dret.

L’Audiència Provincial de Còrdova, en Sentència de 3 d’abril de 2001, estableix que el promotor té limitada la seva autonomia de voluntat a l’hora de redactar el títol constitutiu i les seves reserves no poden contradir les normes imperatives de la LPH. En concret, quan la voluntat del promotor que atorga escriptura de divisió horitzontal i declaració d’obra nova es materialitza en la redacció d’estatuts i en la creació de reserves, aquestes no poden contradir les normes de dret necessari i les de la LPH. Per tant, la Sentència declara nul•la la reserva en favor del promotor d’un espai comú per a la col•locació de rètols, i més quan el promotor pot deixar de ser propietari d’elements privatius i no podria mantenir el seu dret sobre elements comunitaris.

En la Sentència de l’A.P. d’Àlava de 21 d’octubre de 1996, es declara que el precepte segons el qual els propietaris poden efectuar en els seus pisos, divisions, segregacions, agregacions i agrupacions sense necessitat de consentiment de la Comunitat de Propietaris s’ha d’interpretar en el sentit que aquesta autorització no inclou la facultat o possibilitat de fer obres que afectin a elements comuns o estructurals. I que en cas d’afectar a elements comunitaris caldrà l’autorització unànime de la Comunitat de Propietaris.  

La SAP de Madrid de 27 de maig de 2002 declara nul el pacte establert en els estatuts segons el qual els propietaris dels locals podien dividir els locals, formar-ne de nous, amb nous coeficients resultants del percentatge de finca agrupada o segregada, sense permís de la Comunitat de Propietaris. Aquesta previsió es considera contrària a la LPH que preveu la unanimitat per l’alteració de l’estructura de l’edifici i la creació de noves entitats.

Finalment, la Sentència del Tribunal Suprem de 22 de maig de 1995, en el mateix sentit que la SAP de Madrid, declara nul el pacte del títol constitutiu que atorgava el dret als propietaris de la planta baixa i entreplanta a efectuar divisions, agrupacions i comunicacions entre aquestes, la creació de noves entitats i atorgament de coeficients nous, sense necessitar autorització de la Comunitat de Propietaris.

III.- El Codi Civil de Catalunya.

Al nostre entendre el Codi Civil de Catalunya atorga una major permissivitat i és major l’autonomia de voluntat que confereix a les Comunitats de Propietaris.

Almenys, d’una primera lectura de la norma, es pot concloure que hi ha més preceptes on s’inclou la menció “llevat que el títol estableixi una altra cosa”.

S’estableix la facultat d’establir una regulació pròpia en els següents aspectes:

1º.- Quota de participació: L’article 3 (553-3 s’entén) admet la possibilitat que s’estableixin quotes especials per a determinades despeses. Admet, per exemple que les despeses d’uns entresols es reparteixin només entre aquests o que les despeses de piscina no s’apliquin als propietaris de places d’aparcament.

Ara bé, el paràgraf 4 de l’article 3 conté una previsió que degut a la seva confusió caldrà restar pendent a la seva evolució jurisprudencial.  

Segons aquest paràgraf, les quotes es determinen i modifiquen per unanimitat, règim que ja havia instaurat la LPH estatal. No obstant, la particularitat, és que el CCCat, conté la menció de,  “si aquest no es possible, per l’autoritat judicial si les lleis o  els estatuts no estableixen una altra cosa”.

És a dir, ¿poden els estatuts establir que es pot modificar la quota per una majoria que no sigui unànime?.  Davant el confús redactat del paràgraf, es podria entendre que el precepte dels estatuts on es contempli que es poden modificar les quotes per una majoria diferent de la unànime, no seria contrari a la norma.

Aquesta previsió, la d’un règim diferent del unànime per modificar la quota, no era possible a la LPH, atenent al principi de jerarquia normativa, que, en base a l’article 17 requeria la unanimitat per la modificació del títol constitutiu. Amb el sentit de la regulació anterior, no creiem que el CCCat s’hagi atrevit a permetre una previsió als estatuts on s’admeti la modificació de les quotes per una majoria diferent a la unanimitat. Cal entendre doncs que la previsió de si “ els estatuts no estableixen una altra cosa” es refereix al mètode per arribar a modificar la quota per part d’un organisme aliè a la comunitat de propietaris.

És a dir, creiem que la menció de “o els estatuts no estableixen una altra cosa” es refereix a que els estatuts poden preveure un sistema arbitral de fixació de quotes, com a alternatiu a l’autoritat judicial, però no que la comunitat pugui rebaixar el quòrum intern per a la modificació de les quotes.

La confusió es reprodueix, després, amb la lectura de l’article 25.3 quan diu que cal el vot favorable de 4/5 parts per a adoptar acords de modificació del títol de constitució i dels estatuts “llevat que el títol estableixi una altra cosa”.

Així doncs, ¿poden els estatuts rebaixar el quòrum per a la modificació del títol constitutiu? No hi ha dubte que sí, i que els estatuts poden preveure un règim de majoria simple per a la modificació del títol constitutiu o bé poden preveure la necessitat de la unanimitat.

En aquest paràgraf no es parla d’altres conceptes que no siguin la modificació del títol de constitució, per tant “llevat que el títol estableixi una altra cosa” només es pot referir al quòrum per a modificar-lo.

Aquesta previsió i aquesta menció de “llevat que el títol estableixi una altra cosa” és la que justifica que haguem dit que el CCCat és més permissiu amb l’autonomia de la voluntat que la LPH.

Així mateix, els estatuts actuals que requereixin la unanimitat per a la modificació del títol constitutiu no hauran de ser modificats, al quedar inclosos en la previsió de l’article 25.3. 

2.- Fons de reserva. L’article 6 permet que la comunitat o els estatuts puguin establir un fons de reserva superior al 5%, atès que el CCCat parla de “quantitat no inferior” i àdhuc pot variar el funcionament del romanent del fons de reserva d’un any a l’altre. És a dir, es pot preveure que el romanent incrementi la dotació del fons.

3.- Reserves en favor del promotor. El CCCat conté una prohibició expressa del que ja s’havia instaurat jurisprudencialment. Així, l’article 10.4 estableix expressament que són nul•les les estipulacions establertes pel promotor o propietari únic que impliquin una reserva de la facultat de modificació unilateral del títol de constitució o que li permetin de decidir en el futur assumptes de competència exclusiva de la junta de propietaris. Així doncs, el CCCat assumeix una màxima jurisprudencial en aquest sentit (SAP de Còrdova).

4.- Modificació del títol de constitució. L’article 10 del CCCat és un exemple de política normativa on el legislador “no es mulla”. Primer, estableix un modern criteri al preveure que “no cal el consentiment de la junta de propietaris per a la modificació del títol de constitució si la motiven els següents fets:” . D’aquesta lectura del primer paràgraf cal esperar una novetat respecte al règim anterior on sempre feia falta el consentiment a menys que expressament ho diguessin els estatuts, però com es veurà, aquesta novetat no ho és.

Els fets són:

a)    La sobreelevació o subedificació de plantes noves, si s’ha pactat així en constituir el règim. Liberalització a mitges, doncs, atès que estem com abans, és a dir, torna a ser necessari la previsió expressa.
b)    Les agrupacions, les agregacions, les segregacions i les divisions dels elements privatius o les desvinculacions d’annexos, si els estatuts ho estableixen així. Bé, si els estatuts ho estableixen així ja no cal que ho digui el CCCat, atès que aquest ja era el règim de la LPH.    
c)    Les alteracions de la destinació dels elements privatius (és a dir, convertir un pis en despatx o un local en vivenda) llevat que els estatuts ho prohibeixin. Situació que ja estava establerta per la LPH.


Per tant, la pretesa modernitat de la regulació normativa de la propietat horitzontal a Catalunya no ho és en acords que podrien representar la liberalització del mercat immobiliari.  Actualment, pisos de 400 metros quadrats estan fora de mercat, i la previsió de la divisió d’aquests sense el consentiment de la junta de propietaris podria suposar que on abans hi havia un pis amb un preu inabastable, ara n’hi hagin dos o tres amb uns preus molt més assequibles. També s’hauria de permetre, com ja ho fa la jurisprudència, l’alteració del destí del pis o local, i entendre-la com a normal dins l’actual situació immobiliària.

Donem per reproduïda l’explicació que hem donat de l’article 25.3.

5.- Els estatuts. L’article 11 preveu un conjunt de clàusules que les admet com a vàlides. Son previsions “antigues” que ja eren admeses en el règim normatiu estatal. Les operacions d’agrupació i segregació, l’exoneració dels locals de les despeses de porteria i ascensor, els usos exclusius de les cobertes, son previsions que eren freqüents en el moment de l’atorgament del títol constitutiu i estatuts. 

La que al nostre entendre és “massa antiga” en la previsió que els estatuts poden preveure la prohibició del canvi de destí de la vivenda o local. Els estatuts poden preveure la limitació de l’ús professional a les vivendes i l’ús residencial als locals, qüestió aquesta que aquest autor no hi mostra la seva conformitat.

6.- Òrgans de govern. Els estatuts poden preveure la possibilitat que la presidència, secretaria i administració pugui recaure en la mateixa persona (artº 15), i l’existència d’altres òrgans (vicepresidents i vocals per exemple) i també poden preveure la creació d’òrgans diferents per a les subcomunitats (artº 20.3 i 51).

7º.- Elements privatius de benefici comú. Segons l’article 34, el títol de constitució o una modificació posterior aprovada per 4/5 parts, poden establir que un element privatiu es destini a benefici comú; per exemple a vivenda del porter, a espai per a activitats lúdiques o, per exemple, una plaça d’aparcament per a la instal•lació de la caldera.

La previsió d’aquests espais com a elements privatius en el títol constitutiu comporta l’avantatja que si es vol transmetre ja no caldrà la declaració d’obra nova, la modificació de les quotes i el pagament de l’Impost d’actes Jurídics per a la declaració de l’element privatiu.

En canvi, en qualsevol cas, per a la venda d’aquests elements privatius cal la unanimitat (artº 34.2).

També els annexos es determinen en el títol de constitució (artº 35). Ara bé, el paràgraf 2 estableix que els estatuts poden limitar la cessió de l’ús de les places d’aparcament i trasters. És a dir, que els estatuts poden establir que les places d’aparcament i trasters no es llogaran a persones de fora de la comunitat de propietaris. Ara bé, no podran preveure que no es pot llogar a una persona integrant de la comunitat de propietaris.

8.- Elements comuns. Si bé l’article 41 assenyala un “numerus clausus” d’elements comuns sense possibilitat que el títol constitutiu estableix “altres elements comuns” cal entendre que el títol constitutiu o els estatuts poden preveure casos especials: una font o una escultura, un carrer o passatge, etc.

Ara bé, l’article 45.2 contempla que els estatuts poden preveure que uns determinats pisos o locals no participin en el manteniment d’un element comú. Això, per exemple, es pot utilitzar pels propietaris dels locals que no tinguin accés a la piscina, o el més freqüent de les despeses d’ascensor i escala als locals.

La particularitat del CCCat és que, segons l’article 45.4 el títol de constitució o bé una modificació posterior aprovada per 4/5 parts poden establir que una entitat participi en major percentatge en una despesa comuna, justificant-se aquest increment en un ús “desproporcionat de manera provada”.

Aquesta previsió vol ser aplicada als despatxos professionals situats als pisos alts de l’immoble als que se’ls pot incrementar la seva despesa del manteniment de l’ascensor. El límit de l’especial imposició de la despesa està en el doble de la seva quota anterior.

9.- Subcomunitats. En les subcomunitats el CCCat vol liberalitzar el règim i que cada subcomunitat estableixi els seus òrgans, elements comuns propis, i mètode de funcionament de la junta (artº 51).

També es pot preveure que el garatge sigui una subcomunitat o que estigui integrada en la comunitat de propietaris dels pisos i locals (artº 52).


IV.- Conclusió.

Aquest és el joc que permet el CCCat a l’autonomia de la voluntat de les comunitats de propietaris, per això hem començat dient que és major l’autonomia de voluntat que es confereix a les Comunitats de Propietaris amb la normativa catalana.

Sens dubte, amb l’evolució jurisprudencial podrem anar concretant o àdhuc augmentant els supòsits on es permet l’autonomia de la voluntat comunitària.




--------------------------------

Leído 695 veces
Joaquim Marti

This email address is being protected from spambots. You need JavaScript enabled to view it.