I.- Legitimación activa para la impugnación de acuerdos.


El voto negativo no precisa que sea justificado. En consecuencia, en la Junta no se deben alegar los motivos por los cuales se está en contra del acuerdo y esos motivos no deben tener, posteriormente, relación con los aducidos o expuestos en la demanda que pudiera plantearse.

No existe pues, una limitación en los razonamientos por los que un propietario vota en contra o lo impugna posteriormente. La Junta de la Comunidad de Propietarios no pueden exigir, en modo alguno, que el propietario que vota en contra justifique su proceder ni el motivo de dicha oposición.

Esta obligación de voto negativo expreso no alcanza a los que no asistieron a la Junta. Así, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 16 de diciembre de 2008, considera que los ausentes a la Junta, a pesar de que no voten expresamente en contra del acuerdo tienen legitimación para impugnar judicialmente el acuerdo adoptado por cuanto el artº 18.2 LPH no establece esa limitación, sino que, al contrario, se refiere a “los ausentes por cualquier causa”, por tanto, no les obliga a votar expresamente en contra.

No se exige, pues, que el propietario ausente notifique previamente a la Comunidad de Propietarios que tiene intención de impugnar judicialmente el acuerdo adoptado en una Junta a la que no ha asistido.

Los derechos de impugnación corresponden, en los casos de copropiedad y de usufructo, a los que tienen derecho de voto. Así, en el caso de copropiedad, debe designarse un solo titular para que vote y con ello queda vinculado el representado. En caso de usufructo, corresponde al usufructuario representar al nudo propietario y por ende vincularle con su voto.

La regulación normativa no resuelve los conflictos entre copropietarios por imponer su mejor derecho de asistencia y voto (por ruptura matrimonial, por ejemplo) y los del nudo propietario que notifica a la Comunidad su oposición a la representación por el usufructuario.

Tal y como instauró la Ley de Propiedad Horizontal, sigue vigente la obligación del impugnante de estar al corriente de pago de las cuotas o bien de haberlas consignado notarial o judicialmente.

El moroso pues, no tiene legitimación activa para impugnar el acuerdo y está debidamente privado por parte de la Comunidad del derecho de voto, tal y como lo recuerda la SAP de Barcelona, Secc. 14 de 26 de noviembre de 2009 y lo reitera la SAP de Barcelona, Secc. 16 de 15 de diciembre de 2009.

Se trata pues, no de una privación del derecho fundamental del acceso a la tutela judicial efectiva, sino de la necesidad del cumplimiento de unos requisitos para tener acceso a la misma. Así pues, no se impide un derecho fundamental sino que se exigen unos requisitos para poder ejercerlo. En definitiva, no se trata de una privación de un derecho sino de una regulación para su acceso.

Ahora bien, existen supuestos excepcionales en los que se ha admitido la impugnación de acuerdos a propietarios morosos. Así, la SAP de Girona, Secc. 2ª de 25 de febrero de 2009, permite impugnar el acuerdo a un propietario moroso que se le permitió votar en junta al no adjuntarse a la convocatoria la relación de morosos. En ese supuesto, la Comunidad le permitió votar y en juicio no puede alegar que no se le debió permitir el voto por moroso. A la misma conclusión llega la SAP de Lleida, Secc. 2ª de 8 de octubre de 2009, al considerar que al no constar en la convocatoria el carácter de moroso de un propietario éste no tuvo conocimiento de este hecho relevante para sus derechos de voto.

A nuestro entender, el propietario moroso debería conocer su estado de impago a pesar de no constar en la convocatoria y ello por cuanto un mínimo deber de diligencia personal (exigible tanto al propietario como a la Comunidad) permite al propietario conocer si adeuda o no cuotas comunitarias. No obstante, como se ha dicho, éste no es el sentido de la jurisprudencia por lo que la relación de morosos en la convocatoria de la Junta adquiere carácter constituyente para los derechos de voto y de impugnación posterior.


II.- Plazo para la impugnación de acuerdos.


El plazo para la impugnación es de un año para aquellos acuerdos que se considere que son contrarios a la Ley, el título de constitución y Estatutos, y de tres meses para los que se consideren que son contrarios a los intereses de la Comunidad o perjudiciales para un propietario, siempre que se trate de un perjuicio que no tenga obligación jurídica de soportar, o bien si el acuerdo se ha adoptado con abuso de derecho. En ambos casos, el plazo se inicia desde la fecha de notificación, para los ausentes, o de asistencia a la reunión para los que votaron en contra.

Estos plazos son de caducidad, tal y como recuerda el precepto. Dentro de estos plazos debe de haberse presentado demanda judicial.

Es decir, la impugnación conlleva, necesariamente, el acceso a los órganos jurisdiccionales. No se impugna el acuerdo con la mera remisión de un burofax al Secretario judicial con la mención de que se impugna el acuerdo, ni es suficiente que el propietario que vote en contra del acuerdo manifieste además que impugna el acuerdo adoptado.

La impugnación supone la externalización del acuerdo comunitario y que sea el Juez de primera instancia del domicilio de la finca el que examine el acuerdo, los motivos de impugnación y el cumplimiento de los requisitos de legitimación activa y pasiva.

El primer motivo de impugnación (ser contrario a la Ley o a los Estatutos) vendría a dar cobertura a los procesos relativos a los Acuerdos que afecten a la descripción del edificio, los elementos comunes y los privativos, los servicios del inmueble y la cuota de participación.

Para el supuesto de ser contrarios a la Ley, los Tribunales consideran que pueden fundamentarse demandas, no sólo en el incumplimiento o contravención de la Ley de Propiedad Horizontal, sino en cualquier Ley del sistema normativo español.

Así, el Tribunal Supremo, en Sentencia de 11 de junio de 2010, estima la demanda de impugnación del acuerdo comunitario de supresión del interfono y de obligación de cierre del portal con llave, por ser contrario a las leyes y, en especial, por contravenir la normativa contraincendios y de seguridad en la evacuación de los edificios.

El segundo (gravemente lesivos para la comunidad o grave perjuicio para un propietario) se refiere, en primer lugar a Acuerdos adoptados por una mayoría de propietarios que, puestos de acuerdo con un fin contrario a la Comunidad han adoptado una decisión que comporta un beneficio para uno o varios propietarios; y, en segundo lugar, a los Acuerdos contrarios a los derechos de un propietario con la condición de que el perjuicio causado no sea una consecuencia de una obligación que nazca de la regulación normativa o de los propios Estatutos, pues en ese caso el propietario los deberá consentir.

Interesante doctrina la de la SAP de Barcelona, Secc. 14ª de 29 de abril de 2010, al considerar que el acuerdo de distribución de gastos, al no alterar el Título Constitutivo y los Estatutos, debió de haberse impugnado dentro del plazo de tres meses y no en el de un año.

La jurisprudencia reciente viene a reconocer también como impugnables aquellos acuerdos que se adoptan por la Comunidad de Propietarios con evidente abuso de derecho. Así, por ejemplo, en el supuesto resuelto por la SAP de Tarragona, Secc. 1ª de 9 de junio de 2008, se considera que la revocación infundada de un acuerdo anterior adoptado por la propia Comunidad, supone un abuso de derecho y por ello lo declara nulo ya que ese cambio supone, tal como incluso se establece en la sentencia de instancia, un comportamiento arbitrario y carente de toda justificación por desproporcionado o excesivo, dándose en el mismo, por tanto, las características del abuso de derecho.

Con un fallo contrario al anterior, pero con la misma doctrina jurisprudencial, la SAP de Barcelona, Secc. 17, de 10 de marzo de 2010, considera válido el acuerdo en el que se revoca otro anterior, pero por cuanto, en este caso, el acuerdo anterior no estaba en el orden del día y no se considera arbitrario revocarlo en una reunión posterior convocada con este punto en el orden del día.

También merece destacar, en este sentido continuado, la SAP de Barcelona, Secc. 19, de 18 de enero de 2010, en el que se declara nulo un acuerdo contrario a la exención de los locales a los gastos de mantenimiento del ascensor, exención que aplicaba la Comunidad, de forma continuada, desde hacía más de veinte años.



III.- La convalidación de los acuerdos no impugnados.


La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha otorgado una convalidación de los acuerdos comunitarios una vez transcurrido el plazo para su impugnación judicial sin que ésta se haya producido.

Entiende el TS en su Sentencia de 17 junio de 2002 que los acuerdos que entrañen infracción de algún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal o de los Estatutos de la Comunidad de propietarios, dan lugar a una nulidad que puede ser saneada si la acción de impugnación no se ejercita en el plazo; jurisprudencia que mantiene el TS en la Sentencia de 17-12-2009, proclamando que si bien se considera el acuerdo de distribución de cuotas de participación en los gastos de instalación de ascensor como un acuerdo anulable al no adoptarse por unanimidad, al no haber sido impugnado judicialmente, ha quedado convalidado, por lo que tiene eficacia y obliga a todos.

En este mismo sentido se pronuncian las SS de la AP de Lleida, Secc. 2ª de 18-10-2007, 24-09-2007, 20-12-2006, 25-04-2005 y 7-04-2003 y la de la AP de Barcelona, Secc. 17 de 30 de septiembre de 2009, en la que se impugna únicamente una junta explicativa de la primera que fue en la que se aprobaron las cuentas; así como la de la Secc. 11ª de esa misma AP de Barcelona de 28 de abril de 2009, y Secc. 13ª de 13 de octubre de 2009.

Estaríamos pues, ante una anulabilidad y no nulidad, ya que sólo la primera  permite la convalidación. En nuestro caso, la convalidación se produce no por un acto expreso en tal sentido, sino por la falta de impugnación judicial.

Ello lo que produce, en efecto, es una seguridad jurídica para las Comunidades de Propietarios que se ven ratificadas en sus acuerdos a falta de impugnación judicial de los mismos; pero, no obstante, supone una crisis para los conceptos jurídicos de nulidad y anulabilidad.

En este sentido, es interesante, asimismo, la doctrina de la SAP de Barcelona, Secc. 11 de 10 de diciembre de 2009, que aplica la excepción de cosa juzgada (artº 222.4 LEC) por cuanto el acuerdo discutido en juicio es consecuencia lógica de otro anterior declarado válido en otro proceso entre las mismas partes.


IV.- La suspensión de los acuerdos impugnados.


En caso de impugnación judicial, los acuerdos no quedan suspendidos por la mera interposición de la demanda, sino que para la suspensión total o parcial de los mismos se precisa resolución expresa del Juzgado que va a conocer de la demanda impugnatoria de los acuerdos, (artº 18.4), y tras la oportuna sustanciación del incidente de medidas cautelares.

Como toda la medida cautelar, la suspensión de acuerdos comunitarios precisa que el peticionante acredite que se dan en su caso concreto los requisitos de apariencia de buen derecho (fumus boni iuris) así como que la ejecución de los acuerdos provocaría la ineficacia de la resolución futura (periculum in mora), además del ofrecimiento de caución.

Con este criterio, se continúa con el principio general de la presunción de legalidad y procedencia de los Acuerdos y se evita la inseguridad jurídica creada por la mera interposición de una demanda.

Así lo proclama, entre otras, la Secc. 19 de la AP de Barcelona en su Sentencia de 13 de mayo de 2009, en la que aplica la doble doctrina expuesta: la no impugnación determina la convalidación de los acuerdos y sólo la suspensión judicial de los mismos provoca la suspensión de su ejecutividad.

Se deja pues en manos del juez la resolución expresa sobre la suspensión total o parcial del Acuerdo impugnado, pero dejando claro el principio de que la mera interposición de una demanda no produce efecto suspensivo alguno, ni siquiera para considerar por sí misma la excepción de “litispendencia” con otro proceso.

La SAP de Barcelona, Secc. 16 de 15 de enero de 2009, llega incluso a desestimar la vía interdictal planteada por cuanto entiende que contra una obra aprobada por la Comunidad de Propietarios, la vía procesal adecuada es la impugnación de acuerdos comunitarios con solicitud de suspensión de los mismos y no el mecanismo de la tutela sumaria o interdictal.


V.- Los costes del proceso.


Si el propietario litiga con la Comunidad de Propietarios no puede ser compelido a sufragar las costas judiciales de ésta, por cuanto ya asume las suyas, y ello sería una duplicidad de gastos que no debe asumir.

Es decir, el gasto de las facturas del Letrado y Procurador elegido por la Comunidad de Propietarios debe ser repartido entre todos los propietarios a excepción del propietario impugnante.

Para el caso de la condena en costas, éstas deben tasarse judicialmente y cobradas por la Comunidad de Propietarios siguiendo el proceso judicial habilitado para la tasación en costas. En modo alguno, la Comunidad puede imputar como gasto particular al propietario que ha sido derrotado en juicio, el importe total de los honorarios de Letrado y Procurador.

Así pues, el procedimiento judicial de tasación de costas determinará la cantidad exacta de entre las asumidas por la Comunidad, que deba ser sufragada por el propietario impugnante y derrotado en juicio.

Si no fueren todas las cantidades abonadas por el citado proceso judicial, la cantidad restante deberá ser asumida por la Comunidad de la forma referida, excluyendo al propietario impugnante.


VI.- La reconvención.


Lo que puede y sería recomendable instar por parte de la Comunidad de Propietarios es la demanda reconvencional. Es decir, que la Comunidad no sólo defienda la procedencia del acuerdo adoptado sino que, por vía reconvencional, solicite su ejecución por vía judicial.

Así, por ejemplo, en los supuestos en los que en Acta se declara ilegal la obra efectuada por un propietario, o se le exige la restitución al estado anterior, o se aprueba una liquidación de deuda a resultas de una obra efectuada, el propietario afectado puede impugnar el acuerdo por considerar que es contrario a las leyes o es gravemente perjudicial para sus intereses.

Pero si la Comunidad de Propietarios no presenta demanda reconvencial en ejecución del citado acuerdo comunitario, el juez se limitará a examinar la procedencia o no del acuerdo, es decir, del título de donde nace la obligación del propietario.

Ahora bien, para que el Juez le ordene al propietario cumplir ese acuerdo y a retirar la instalación efectuada, la reposición al estado anterior, o a pagar la liquidación de deuda, la Comunidad debe presentar demanda reconvencional en este sentido.

En caso contrario, ratificado el acuerdo por Sentencia firme, la Comunidad de Propietarios se vería obligada a la interposición de otro proceso judicial para su ejecución frente al propietario impugnante.


VII. La regulación en Catalunya.


El Libro V del Código Civil de Catalunya regula para esta Comunidad Autónoma la propiedad horizontal y contiene dos presupuestos distintos con respecto a la regulación estatal, en lo que se refiere a la impugnación de los acuerdos.

En primer lugar, el plazo de impugnación de los acuerdos es de un año para aquellos acuerdos que se considere que son contrarios a la Ley, el título de constitución y Estatutos, y de dos meses (y no tres) para los que se consideren que son contrarios a los intereses de la Comunidad o perjudiciales para un propietario, siempre que se trate de un perjuicio que no tenga obligación jurídica de soportar, o bien si el acuerdo se ha adoptado con abuso de derecho.

En segundo lugar, al propietario ausente se le exige que expresamente vote en contra del acuerdo adoptado mediante escrito dirigido al Presidente o Secretario en el plazo de treinta días desde que fue notificado. Este requisito es de procedimiento y la demanda de impugnación no podría presentarse si el propietario ausente, previamente, no ha votado en contra.