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2001

ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA, DIFERENCIACIÓN CON EL DE LOCAL DE NEGOCIO, INEXISTENCIA DE CUESTIÓN COMPLEJA A PESAR DE SOLICITAR EL ARRENDADOR LA CONTINUACIÓN DE LA EMPRESA ARRENDATARIA, DESAHUCIO POR FINALIZACIÓN DE CONTRATO Featured

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AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA. SECCION CUARTA. Rollo 304/2000. veintiocho de Junio de 2001.

Arrendamiento de industria, desahucio, inexistencia de cuestión compleja.

Vistos en grado de apelación, ante la Sección Cuarta de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio de Desahucio nº 369/99, seguidos por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Granollers, a instancia de S. P. M. contra P.I.P. ; los cuales penden ante esta superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por S.P.M. contra la Sentencia dictada en los mismos el día 17 de enero del 2000, por el/la Juez del mismo Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO.

PRIMERO: La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del siguiente Fallo "desestimo la demanda presentada por el Procurador de los Tribunales D. C.A.M. y defendida por el Letrado D. Joaquim Martí Martí, en nombre y representación de S.P.M. contra P.I.P. , con imposición de costas a la parte actora.

SEGUNDO: Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO: Se Señaló para votación y fallo el día 27 de junio de 2001.

CUARTO: En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Se alza la apelante contra la Sentencia de instancia que desestima la demanda de desahucio interpuesto por la actora por considerar que las pretensiones de ésta exceden el ámbito del juicio de desahucio, al incluir cuestiones complejas que no deben entrarse a valorar en el mismo, sosteniendo la recurrente que esta consideración del juez de instancia es errónea, ya que sus pretensiones se basan en la existencia de un arrendamiento de industria, cuyo plazo de duración ha finalizado, resultando la decisión generadora de indefensión por cuanto le priva de la posibilidad de obtener una decisión conforme a Derecho.

SEGUNDO: Cuestión previa y nuclear para la correcta solución del litigio que se plantea es la calificación del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, para la demandante de industria y para la demandada de local de negocio con maquinaria, para lo que conviene recordar la reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo en torno a esta cuestión, conforme a cuyos criterios el arrendamiento lo será de industria cuando el arrendatario recibe, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas. El objeto del arrendamiento de industria o negocio, según tiene reiteradamente declarado el Alto Tribunal (entre otras coincidentes sentencias en las SSTS de 7 de diciembre de 1953, 30 de enero de 1956, 12 de junio de 1967, 17 de marzo de 1970, 23 de diciembre de 1978, 21 de mayo 1984 y 6 de marzo de 1987) es un complejo o universalidad de elementos materiales conectados entre sí por su estructura o disposición, destinados a un uso industrial y aptos para ser puestos en marcha en forma inmediata; siendo el concepto clave no sólo el local sino el resultado o conjunción de una organización de cosas corporales o incorporales que tiene una expectativa de beneficio por sus aptitudes funcionales, de tal modo que sea configurado como una empresa apta para funcionar; sin que se desvirtúe el precedente criterio por el hecho de las mejoras concretas que pueda introducir el arrendatario o la mejora general del negocio que pueda realizar, tal y como afirman las SSTS de 29 de diciembre de 1971, 8 de noviembre 1982 y 7 de mayo de 1985 entre otras.

TERCERO: Sentado lo anterior, y partiendo también de la doctrina jurisprudencial que atribuye el análisis y valoración del material probatorio al juzgador de instancia, cuyo criterio debe mantenerse salvo que se deduzca del mismo una valoración ilógica o absurda, o contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, de innecesaria cita por lo reiterada, se hace preciso un análisis de los elementos fácticos concurrentes en el supuesto, a fin de determinar la auténtica naturaleza de la relación contractual que vincula a las partes en la presente litis y, con ello, el acierto o equivocación de la apreciación del Juzgador a quo.

Así de la prueba obrante en autos se deduce con evidente claridad que nos encontramos en presencia de un contrato de arrendamiento de industria, tanto del examen del objeto del contrato de fecha 5 de julio de 1991, del que resulta la cesión por parte de S.P.M. de una industria de pintado de piezas industriales, que incluye local, instalaciones, maquinaria y "todos los útiles y enseres necesarios para el normal desenvolvimiento" de la misma, constando expresamente en el mencionado contrato, aceptado por los hoy demandados, que la industria "se encuentra en pleno y legal funcionamiento, constituyendo una unidad patrimonial en marcha, con vida propia y susceptible de ser explotada por el arrendatario desde el primer momento de la vigencia del contrato" como del contenido del mismo, deduciéndose la cláusula décima la no obligación del arrendador de realizar mejora alguna en las instalaciones, de la cláusula undécima la concesión de facultades inspectoras y de vigilancia a favor de dicho arrendador, y de la cláusula sexta la sumisión del contrato a las normas del Código Civil, con expresa exclusión de la legislación sobre arrendamientos urbanos. Además, al absolver posiciones en prueba de confesión, tres de los demandados han admitido haber trabajado para la industria de pintado S.P.M. hasta el momento de celebrar el contrato que hoy se examina. Y de la documental obrante a los folios , consistente en testimonio de la testifical practicada en el curso de los autos sobre interdicto de recobrar la posesión seguidos ante el Juzgado de 1ª Inst. nº 5, resultan las declaraciones de varios antiguos colaboradores de S.P.M. que afirman el funcionamiento de la empresa como industria de pintado y la coincidencia de proveedores entre la empresa arrendadora y la arrendataria.

Siendo constante y reiterada doctrina jurisprudencial, que resulta ocioso reiterar, la que afirma que la calificación de los contratos no depende de la denominación que las partes le asignen, sino del objeto transmitido en uso y disfrute, sobre el que se concreta el acuerdo de voluntades, y no contradiga lo expuesto hasta el momento, debe afirmarse la naturaleza de arrendamiento de industria respecto de la relación contractual que ha vinculado a las partes durante ocho años, debiendo revocarse en este punto la sentencia de instancia.

CUARTO: Confunde el juzgador a quo la pretendida complejidad de la relación jurídica que vincula a las partes, con una posible extralimitación en ls peticiones del demandante. En este sentido es cierto que excede del ámbito del proceso de desahucio el pronunciamiento sobre cuestiones que no se ciñan estrictamente a la resolución del contrato de arriendo, motivo por el que la petición formulada por el actor de que se declare la sucesión de empresa producirá únicamente los efectos civiles que le son propios y no otros, pero ello no obsta para que la probada existencia de un arrendamiento de industria, cuyo período de duración ha finalizado, no pueda ser declarado extinguido y ordenado el desahucio de los arrendatarios. Todo ello sin perjuicio de que las partes acudan al procedimiento correspondiente si se suscitan entre ellas controversias de otro orden.

Así, la oposición de la arrendataria a restituir la maquinaria adquirida por ella introducida, manifestada en la carta de contestación al requerimiento de desalojo de S.P.M. no debe ser obstáculo para proceder al desahucio si ha finalizado la relación contractual, pues las discrepancias en torno la cumplimiento de la cláusula décima del contrato, que prohíbe al arrendatario realizar mejoras que no hayan sido previstas en el mismo, quedando éstas en cualquier caso en beneficio de la industria arrendada a la finalización de la relación arrendaticia, son cuestión que no ha lugar a debatir en el presente procedimiento, de objeto y pronunciamiento limitados.

QUINTO: En lógica consecuencia con lo hasta aquí razonado, y desestimadas por el juez de instancia las excepciones procesales de falta de legitimación pasiva y litispendencia esgrimidas por la parte demandada, en acertada argumentación que es ratificada por la Sala, debemos entrar a conocer el fondo del asunto, es decir la procedencia o no del desahucio instado por la actora.

Consta en la cláusula séptima del contrato, que empezó a regir el día 1 de septiembre de 1991 que "su duración será de tres años y una vez cumplido este término se considerará prorrogado tácitamente por un año, y así sucesivamente en anualidades sucesivas si ninguna de las dos partes contratantes manifiesta su voluntad en contrario conforme a lo dispuesto en el artº 1566 del CC". Voluntad que ha expresado la arrendadora mediante la emisión de una carta remitida sin éxito por Burofax de 12 de julio de 1999 que finalmente fue entregada Notarialmente, junto con otra carta donde se reseña el inventario de la empresa, el día 22 de julio de 1999, como acredita el Acta de entrega de carta autorizada notarialmente de fecha 21 de julio de 1999, cuyo testimonio obra en autos.

Cumpliendo la mencionada notificación los requisitos legalmente exigidos para dar por finalizado el arriendo, debe accederse a la petición de desahucio formulada por la actora, sin que pueda resultar obstativo de la misma el pago por los arrendatarios de las mensualidades de septiembre y octubre de 1999, u otras posteriores, en justa contraprestación a la utilización de la industria que se han negado a abandonar, constituyendo lo contrario un claro supuesto de enriquecimiento injusto.

A mayor abundamiento, se une la duda razonable sobre el desarrollo de la industria de pintado, no ya por parte de la arrendadora, sino de la arrendataria, habida cuenta del lamentable estado en que se encuentran las instalaciones en la actualidad, necesitadas de limpieza general y adecuación, tal y como acredita el informe técnico que acompaña a la demanda.

SEXTO: La estimación del recurso y consiguiente estimación de la demanda interpuesta por el actor, debe llevar aparejada la reforma de la condena en costas efectuada en instancia, debiendo imponerse a cargo de los demandados, de acuerdo con lo previsto en el artº 1582 LEC, sin que proceda especial pronunciamiento respecto de las costas causadas en la alzada.

Vistos los mencionados preceptos y demás de general y pertinente aplicación,

FALLAMOS

Que estimando el recurso interpuesto por S.P.M. contra la Sentencia dictada el 17 de enero del 2000 por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Granollers, en autos de desahucio 369/99 seguidos ante el mismo, debemos revocar y revocamos dicha resolución, y estimando la demanda interpuesta por la representación de S.P.M. contra P.I.P. debemos condenar y condenamos a los demandados a que desalojen la industria arrendada, quedando a salvo y en beneficio del actor la maquinaria, enseres, proveedores, clientela y contabilidad, respecto de cuyos extremos opera la sucesión de empresa, sin que corresponda al orden civil la determinación de los efectos de la misma respecto de los trabajadores, habida cuenta de que tal cuestión corresponde al orden jurisdiccional social, todo ello bajo apercibimiento de procederse en su caso al lanzamiento. Se imponen a los demandados las costas causadas en primera instancia, sin que proceda especial pronunciamiento respecto de las causadas en la presente alzada.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

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2017