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October

2001

CARÁCTER ENUNCIATIVO DE LAS ESTIPULACIONES CONTENIDAS EN EL TÍTULO DE PROPIEDAD

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CARÁCTER ENUNCIATIVO DE LAS ESTIPULACIONES CONTENIDAS EN EL TÍTULO DE PROPIEDAD.

Por Joaquim Martí Martí.

El Consultor Inmobiliario, La Ley-Actualidad, Octubre de 2001.

Artículo reproducido en la Revista del Consejo General de Colegios Territoriales de Administradores de Fincas y en la Base de Datos Aranzadi, ref. BIB 2001/1276.

Toda escritura de división horizontal de una finca contiene unas menciones identificativas de las distintas entidades que la conforman. Así, se utilizan expresiones como “local comercial”, “vivienda”, “garaje”, etc. ¿Estas expresiones son limitativas o son meramente enunciativas?. Es decir, el adquirente de ese “local comercial” ¿debe destinarlo siempre a “local comercial”, o puede destinarlo a “vivienda”?; la “vivienda” ¿puede destinarse a despacho, o debe ser destinada siempre a uso residencial?.

La cuestión no es baladí. En una sociedad inmobiliaria tan cambiante, son frecuentes los cambios de destino de los locales, que se pretenden convertir en viviendas, y de las viviendas que pretenden convertirse en despacho u oficinas.

Los promotores, en el momento de confeccionar y redactar, conjuntamente con el Notario, las escrituras de división horizontal de las edificaciones que construyen, pretenden orientar las entidades al uso que en ese momento son prioritarios. Pero las escrituras no se modifican en el tiempo según las modificaciones de los pisos o locales.

En otros países (Alemania, por ejemplo), las menciones del piso o local se van adecuando a la realidad de cada momento, de tal forma que si se elimina una habitación se vende la vivienda con la mención de “dos habitaciones” en lugar de las originarias. Ello no ocurre en nuestro derecho, donde el Registro de la Propiedad mantiene inexorablemente la identificación originaria de la entidad registral.

Ahora bien, esa mención ¿viene a marcar y ordenar el uso y destino de cada entidad durante toda su existencia? O, por el contrario tan sólo trata de identificar ese bien.

Pensemos además, que la Ley de Propiedad Horizontal prohibe realizar en el inmueble, actividades no permitidas en los estatutos y que se exige la unanimidad para la transformación de las reglas del título constitutivo.

Para los Tribunales, la solución pasa por el propio examen del título constitutivo, es decir, de la escritura de propiedad horizontal. Si ésta contiene prohibiciones o límites al destino de las distintas entidades, la solución es la que resulta del párrafo anterior. Es decir, no podrá variarse el destino de los locales o las viviendas por cuanto la propia escritura de división horizontal contiene una expresa prohibición al cambio de uso. Para eliminar esa expresa prohibición, se precisará la unanimidad de los miembros de la Comunidad para el cambio de las normas contenidas en la escritura constituyente de la Comunidad, y creadora de las distintas entidades que la conforman.

Pero la respuesta es bien distinta si los estatutos no contienen una prohibición expresa, ya que en ese caso los Tribunales consideran que el derecho de propiedad y los derechos del propietario son mayores y que puede modificarse el destino previsto en la escritura de propiedad por cuanto esa mención es meramente enunciativa y no limitativa o prohibitiva.

En este último caso, pues, las menciones de “vivienda”, “local comercial”, “garaje” etc, no podrán convertirse en prohibiciones de modificación, ya que tal prohibición debe ser expresa y estar contenida en la escritura de propiedad horizontal. Si no lo está no puede aplicarse al propietario el régimen de la unanimidad y podrá cambiar el destino de su entidad sin necesidad del consentimiento comunitario, y ello por cuanto su derecho al dominio es básico en el derecho y sólo puede limitarse expresamente.

En conclusión, las menciones contenidas en el título de propiedad, que provienen de la escritura de propiedad horizontal, son meramente enunciativas e indicativas y para conocer si está prohibida su modificación, debe acudirse a la escritura de división horizontal y comprobar si su prohibición es expresa. En caso que no sea así, el destino podrá modificarse con total libertad y adecuarse a las necesidades actuales del mercado inmobiliario.

Ello redundará, sin lugar a dudas, en beneficio de un mercado inmobiliario que precisa liberaciones como la que hemos expuesto, para reducir la enorme presión que padece.


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Joaquim Marti

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