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September

2008

El ACUERDO COMUNITARIO DE INSTALACIÓN DEL ASCENSOR Y EL REPARTO DE SU COSTE

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EL ACUERDO COMUNITARIO DE INSTALACIÓN DEL ASCENSOR Y EL REPARTO DE SU COSTE. COMENTARIO A LA SAP DE BARCELONA, SECC. 17, DE 2-4-2008 QUE INTERPRETA EL ARTº 553-44 DEL CC CAT.


Por Joaquim Martí Martí.


El CC Cat instaura en el párrafo 3 del artº 553-40 la obligación de todos los propietarios a sufragar los gastos de las obras e instalaciones que comporten la supresión de barreras arquitectónicas así como el establecimiento o instalación del servicio de ascensor. Al referirse a “todos” los propietarios, incluye a los disidentes, es decir, a aquellos que hubieran votado en contra.

I.- El antecedente del artº 17 LPH.

La jurisprudencia más reciente ya había interpretado el quórum del artº 17.1 LPH, exigible para la instalación del ascensor y el régimen a aplicar al disidente. Así, mientras el artº 17 en su párrafo 1º de la LPH de 1.999 establecía expresamente que para el establecimiento del servicio de ascensor, se precisaba la aprobación de las tres quintas partes del total de propietarios que a su vez representaran tres quintas partes de las cuotas, y que la figura del disidente estaba regulada en el artº 11 como liberadora del pago en caso de voto expreso negativo; la jurisprudencia unánime había entendido que al tratarse el servicio de ascensor, no de una innovación “de lujo” sino de una actuación necesaria para la correcta habitabilidad de la finca, el disidente no quedaba liberado del pago de su cuota para la instalación del ascensor.

La procedencia de esta interpretación venía de la propia Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1.997 que, a pesar de considerar la regulación del quórum exigible para la instalación del ascensor y de la legitimidad de la postura del disidente, entiende que la instalación de ascensor en un edificio de 4 plantas ha de reputarse no sólo exigible sino, también necesaria y requerida para la habitabilidad y uso total del inmueble, y no se trata de una simple obra innovadora de mejora, ya que nos encontramos ante un edificio de cuatro plantas y la normalización de su disfrute por todos los inquilinos así lo impone.

No obstante, esta Sentencia al ser anterior a la promulgación de la LPH de 1.999 podía considerarse que había quedado condicionada por la regulación del artº 10 y el carácter de disidente del artº 11. Pero ello no fue así y la jurisprudencia promulgada con posterioridad a la entrada en vigor de la LPH de 1.999 siguió con este mismo sentido interpretativo. Sirva como ejemplo de esta tendencia jurisprudencial e interpretación, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 14ª, de 11 Jun. 2002, rec. 545/2001, que asume el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo y además considera que el importe invertido por cada entidad en la instalación del ascensor es una inversión que revaloriza el valor de cada entidad, por lo que el gasto se acaba incorporando en el patrimonio de cada partícipe.

Otras sentencias se han centrado, para impedir que el disidente quedara excluido de los gastos del ascensor, en que esta instalación procede a la supresión de barreras arquitectónicas y a la adecuada habitabilidad del inmueble (Audiencia Provincial de Asturias, Sección 7ª, Sentencia de 18 Jun. 2002, rec. 33/2002).


II.- El artº 553-30 del CC Cat.


El artº 553-30 apartado 3 del Código Civil de Catalunya asume esta interpretación “madurada” y la hace propia al establecer expresamente que los acuerdos relativos a la supresión de barreras arquitectónicas o a la instalación del ascensor obligan y vinculan a todos los propietarios, incluso los disidentes.

Con ello, la regulación catalana viene a asumir este parecer de la jurisprudencia en el sentido que la instalación del ascensor debe dejar de ser considerada como una actuación en la que pueda votarse en contra y con ello impedir, bien su aprobación por exigirse un quórum calificado o bien impedir su contribución a su coste por parte del propietario que vota en contra.

A la vista del artº 553-30.3 en relación con el punto 1, el acuerdo de la instalación del ascensor se adopta con el voto favorable de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas. A este quórum, se le aplica el voto favorable de los propietarios que, no asistiendo a la asamblea, no votan expresamente en contra de dicho acuerdo (artº 553-26.2).

Una vez adoptado el acuerdo, éste vincula a todos los propietarios, incluyendo los que votaron en contra. Se quiebra así ese principio asentado erróneamente por las Comunidades de Propietarios, relativo a que el votara en contra de la instalación del ascensor no quedaba obligado al pago.

Con el CC Cat, pues, queda instaurada legalmente, la obligación de pago de las cuotas relativas al coste de la instalación del ascensor a todos los propietarios que conforman la comunidad de propietarios, con independencia del sentido de su voto en la adopción del acuerdo.

El artº 553-44 CC Cat. ratifica y reitera este principio instaurado en los artº 553-30 y 31, al proclamar en su apartado 3, que TODOS los propietarios han de sufragar necesariamente los gastos que comporten la supresión de barreras arquitectónicas y el establecimiento del servicio del ascensor.


III.- La SAP de la Sección 17 de la AP de Barcelona, 177/2008, de 2 de abril de 2008, Recurso 708/2007. Ponente Mª Dolors Montolio Serra.


Esta Sentencia, que viene a merecer el calificativo de ser la primera que trata un acuerdo comunitario relativo al ascensor, adoptado bajo el imperio del CC Cat, va a nuestro entender, un paso más allá en la regulación del acuerdo de instalación del ascensor.

Así, la regulación de la LPH “permitía” que la Comunidad adoptara la decisión de instalar el ascensor, y que dicha instalación vinculara a todos. No obstante, el artº 17 posibilitaba que la comunidad adoptara el acuerdo de excluir a los que votaran en contra. Habían existido supuestos en los que la instalación del ascensor se sufragaba por los propietarios interesados, y eran sólo éstos los que podían beneficiarse de su uso mediante la instalación de una llave de utilización del ascensor que sólo disponían los que habían sufragado su instalación.

Pues bien, esta solución no es válida en el CC Cat, a resultas de la SAP de Barcelona de constante referencia.

Para la citada Sala, la redacción del artº 553-30 CC Cat, en relación a la supresión de barreras arquitectónicas ha sido criticada por la doctrina, por cuanto, a pesar de que en el preámbulo de la ley se persigue la protección de personas en situación de necesidad, su regulación acaba remitiéndose a la regulación de carácter general del primer párrafo del artº 553-30.

En definitiva, a pesar de la especial regulación del apartado 3 del citado artículo, su regulación acaba remitiéndose a la normativa general que contienen los apartados 1 y 2 del mismo precepto, lo que no deja de suponer cierta contradicción. Ahora bien, este precepto, como han puesto de relieve los autores, se ha de complementar e interpretar con lo que establece el artº 553-44.3 (referido en el punto anterior de este artículo) según el cual, TODOS los propietarios han de sufragar los gastos que comporte la instalación del servicio de ascensor en la finca.

Esta regulación e inclusión del término TODOS, es para la Sala, y para la doctrina, una asunción del criterio jurisprudencial en esta regulación.

En el supuesto de hecho enjuiciado por la Secc. 17ª de la AP de Barcelona, lo que sostiene la comunidad y así fue acordado en junta, es que, a pesar de que la normativa del CC Cat obliga a TODOS los propietarios, incluso los disidentes, a contribuir en el coste que supone la instalación del ascensor, es posible que la comunidad acuerde un sistema distinto. En concreto, el acuerdo comunitario (que venía a aceptar lo que se hacía con anterioridad a la entrada en vigor del CC Cat), adoptado por mayoría, era el que " se instalará un ascensor a fin de suprimir barreras arquitectónicas ante la presencia de persones que lo precisan en concreto los vecinos de la vivienda piso segundo ,puerta cuarta, ambos mayores de 80 años. La instalación será financiada íntegramente por aquellos vecinos que promueven la instalación del ascensor. El ascensor funcionará con llavín de manera que tan solo podrá ser utilizado por aquellos vecinos que contribuyan económicamente a la instalación. En caso de que algún otro propietario deseara participar en un futuro deberá abonar la parte que le hubiera correspondido con más los intereses legales".

En definitiva, lo que entiende e interpreta la Sala es que la comunidad de propietarios, por mayoría, ha acordado eximir a determinados propietarios (los no usuarios y los disidentes) de la obligación de contribuir a este gasto; y esa Sala se pregunta si la nueva regulación del CC Cat permite que se pueda adoptar un acuerdo como este, y, si fuera así, si se podría acordar por mayoría simple.

Pues bien, la respuesta es negativa según el Fallo de la Sentencia. Y ello por cuanto, el apartado 3 del artº 553-44 del CC Cat se refiere expresamente al sistema de contribución de los propietarios en este tipo de gastos y establece expresamente que TODOS los propietarios han de contribuir a estos gastos, y esta regulación, en un apartado separado del resto de gastos comunitarios e incluso del sistema de contribución establecido para las nuevas instalaciones, así como la utilización del término NECESARIAMENTE, además de la finalidad que se persigue según el preámbulo de la ley, llevan a esa Sala a instaurar el carácter obligatorio de esta norma, sin que pueda plantearse un acuerdo comunitario en otro sentido.

En todo caso, para la Sala, lo que permite el CC Cat, es que los estatutos de la comunidad exoneren a citados propietarios (los no usuarios) de la obligación de satisfacer los gastos de conservación y mantenimiento, entre otros elementos, del ascensor (artº 553-11 CC Cat); pero éste precepto no se refiere a los gastos de la instalación de este nuevo elemento que el apartado 3 del artº 553-44 CC Cat prevé que necesariamente sea soportado por todos los propietarios.

Por ello, en consecuencia, para la Sala, en todo caso, de poderse llegar a entender que también es posible eximir a los propietarios no usuarios de tener de contribuir al coste de la instalación misma, este acuerdo no se podría adoptar por simple mayoría cuando la misma norma exige una mayoría muy cualificada para aprobar el título constitutivo (y con él los estatutos) y para adoptar acuerdos que supongan una modificación de los estatutos (artº 553-8 y 25 CC Cat).

En definitiva, para la Sala, al igual que para la sentencia de primera instancia, el citado acuerdo comunitario por el cual se acuerda un determinado régimen de contribución a los gastos que supone la instalación del ascensor, es nulo por ser contrario al artº 553-44.3 CC Cat.


IV.- Conclusión.


Los Tribunales van fijando los criterios para eliminar definitivamente la creencia que la instalación del ascensor en una finca pueda asimilarse a una actuación de ornato o de mejora no exigible.

Ya habían asentado los tribunales el criterio según el cual todos los propietarios quedaban obligados a la contribución de los gastos de la instalación del ascensor a pesar de que hubieran votado en contra del acuerdo.

Ahora instauran el criterio que no puede adoptarse un acuerdo distinto a éste, es decir, a que todos deben contribuir a la instalación del ascensor, ya que para ese acuerdo deben modificarse los estatutos comunitarios.

Sin duda, la línea jurisprudencial en relación a la instalación del ascensor ha avanzado un paso más, y éste ya es definitivo, para el asentamiento del criterio relativo a que el ascensor, en la actualidad, es un elemento necesario para la adecuada habitabilidad de la finca, y que su instalación suprime una barrera arquitectónica y facilita la movilidad a todas las personas del edificio, con independencia de su edad y estado físico.


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Joaquim Marti

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