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February

2010

LA EXTINCIÓN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO ARRENDADOS A PERSONAS JURIDICAS, SUSCRITOS CON POSTERIORIDAD AL 9 DE MAYO DE 1.985 PERO SOMETIDOS A LA FORZOSA DEL TR LAU 1964.

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Por Joaquim Martí Martí.


El Tribunal Supremo, en una interesantísima sentencia de 9 de septiembre de 2009, rec. 1071/2005, Ponente Antonio Salas Carceller, puede haber acabado de resolver, a criterio de este autor, una situación de verdadero descalabro jurídico, cual era la regulación del momento de la extinción de los contratos de alquiler que se concertaron con posterioridad al RD 2/1985 de 9 de mayo, pero sometidos a la prórroga forzosa y arrendados a una persona jurídica.

I.- Planteamiento de la problemática creada.


El Tribunal Supremo, en una interesantísima sentencia de 9 de septiembre de 2009, rec. 1071/2005, Ponente Antonio Salas Carceller, puede haber acabado de resolver, a criterio de este autor, una situación de verdadero descalabro jurídico, cual era la regulación del momento de la extinción de los contratos de alquiler que se concertaron con posterioridad al RD 2/1985 de 9 de mayo, pero sometidos a la prórroga forzosa y arrendados a una persona jurídica.

En efecto, la LAU de 1994, en sus Disposiciones Transitorias establece una regulación relativa a la extinción de los contratos de arrendamiento sometidos a la prórroga forzosa del TR LAU 1964, tanto en lo que afecta a los arrendamientos destinados a vivienda (D. Tª 2ª) como a locales de negocio (D. Tª 3ª) y asimilados (D. Tª 4).

La solución a la extinción de estos contratos viene definida en las referidas Disposiciones Transitorias, y su interpretación puede dar lugar a mayor o menor litigiosidad entre arrendadores y arrendatarios, pero la regulación está definida.

Con la LAU de 1994, se termina la prórroga forzosa entendida en los términos del TR LAU de 1964 y los arrendadores ya conocen cuál va a ser el momento de la extinción del contrato de alquiler. Extinción que puede provenir de una fecha cierta o de un acontecimiento (muerte del arrendatario 2 años posteriores a la muerte, jubilación, etc.)

Donde la regulación tenía un verdadero agujero negro era en los contratos de arrendamientos concertados con posterioridad a la entrada en vigor del RD Ley 2/1985 de 30 de abril que entra en vigor el 9 de mayo, y sometidos a prórroga forzosa. En definitiva, el gran problema estaba en la solución a la cuestión de cuándo finalizaban los contratos de arrendamiento, que fueron suscritos a partir del 9 de mayo de 1.985 pero que incluyeron en sus cláusulas la fatídica mención de que quedaban sometidos a la prórroga forzosa prevista en el TR LAU de 1.964.

Pensemos que, en los meses posteriores a mayo de 1.985 se concertaron contratos de arrendamiento en los que, por error, por desconocimiento de las partes a la nueva regulación, por costumbre adquirida, o, finalmente, por estar impreso en unas condiciones de imprenta, se incluyó la cláusula relativa a que “el presente contrato se sujeta a la prórroga forzosa prevista en el TR LAU de 1.964.”

Esta situación se dio incluso a partir de la entrada en vigor de la LAU de 1.994, y se dieron casos de formalización de contratos de alquiler a partir de esa fecha con la inclusión de la prórroga forzosa prevista en el TR LAU de 1.964.

El problema surge por cuanto las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1.994, regulan la extinción de los contratos “celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985”. Es decir, las citadas Disposiciones Transitorias no se refieren (como debían de haberse referido a modesto criterio de este autor) a los contratos “sometidos a la prórroga forzosa prevista en el TR LAU de 1.964”, si no que se refieren a los “contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985”

Si las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994 se hubieran referido a “los contratos de arrendamiento sometidos a prórroga forzosa” no hubieran quedado fuera de la regulación de la LAU de 1.994 y de sus plazos de extinción regulados en las Disposiciones Transitorias 2ª, 3ª y 4ª, los suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 e incluso con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1.994 que incluyeron la fatídica cláusula.

Pero no fue así, y entonces, con la entrada en vigor de la LAU de 1.994 quedaron sin regulación, en lo que se refiere a su extinción, los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 y sometidos a la fatídica prórroga forzosa del TR LAU de 1.964.

La Disposición Transitoria 1ª de la LAU de 1.994, empeora más esta situación cuando se refiere a que los contratos de arrendamiento de vivienda y local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1.985 continuarán rigiéndose por lo Dispuesto en el RD-Ley 2/1.985 y por el TR LAU 1.964.

Esta situación grave, se convierte en traumática en los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 y a la LAU de 1.994, sometidos a la prórroga forzosa del TR LAU de 1.964, y cuyo arrendatario sea una persona jurídica.

Estos contratos, a resultas de lo expuesto, y de la problemática y laguna legal que veremos en este artículo, eran PERPETUOS.


II.- La extinción de los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica y concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985.


Las personas jurídicas no fallecen, y no se jubilan, por lo que la LAU 1994 tuvo que idear una fórmula de finalización, y la encontró, en lo que la jurisprudencia denomina, “potencial económico”. A mayor cuota del IAE menor es la durabilidad de los contratos de arriendo.

Ello es lo que explica, entre otras, la Sentencia de la AP de Salamanca, de 19 Mar. 2001, rec. 71/2001.

La extinción (acertada o no) aparece regulada, por la disposición transitoria tercera, 4. 2º de la L.A.U. de 1994, que establece que los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos, cuando el arrendatario sea una persona jurídica, con desarrollo en el local de negocio de actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, de menos de 85.000 ptas., en 20 años. Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a estos efectos son las mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994, en aquellas actividades a las que corresponda una bonificación se aplicará a los efectos de determinar la cantidad que corresponda, los plazos se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley, e incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado disponiéndose, además, por «actualización de la renta», en el apdo. 7º, que en tal supuesto de actualización en los casos que contempla, se incrementarán en 5 años los plazos previstos.

El preámbulo de la ley indica que se presume una mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo, lo que lleva a que se configuren plazos de duración tasados entre 5 y 20 años, en función de la naturaleza y el volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, estableciéndose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollen actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias, y más amplios en los supuestos de menor potencial en el arrendatario.
Ahora bien, recordemos que la LAU limita esta regulación a los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados con anterioridad al 9 de mayo de 1.985 y cuyo arrendatario sea una persona jurídica.
Quedan excluidos de estos plazos tasados entre 5 y 20 años los concertados con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 y sometidos a prórroga forzosa.


III.- El cambio en el accionariado.


La perpetuidad en el arriendo de estos contratos, se proclamaba ya con absolutividad por cuanto la doctrina jurisprudencial entendía que el cambio del accionariado de las sociedades mercantiles no determinaba cesión o traspaso.

Las personas jurídicas tienen a su disposición una posibilidad de “traspaso encubierto” mediante la venta de sus acciones o participaciones sociales, o mediante la transmisión “mortis causa” de las mismas.

Ello, a juicio de este autor, debería conllevar la causa resolutoria aunque sólo fuere por la doctrina del “fraude de ley”, esto es, mediante una norma mercantil, la venta una gran parte de las acciones o participaciones sociales, perfectamente legítima, se burla una norma civil, cual es la resolución contractual por la entrada de un tercero en la posición arrendaticia. Cierto es que la persona jurídica se mantiene, pero sólo en su denominación y objeto social, pero no en la parte más importante de la persona jurídica, que es su accionariado.

No lo entiende así la AP de Zaragoza, Secc. 5ª, en Sentencia de 16 de febrero de 2007, rec. 17/2007, en la que se establece que si por traspaso, o cesión inconsentida en general, debe entenderse, como se refiere en los artículos 29 y siguientes de la Ley de 1964, con relación a su posterior artículo 114-5º, y artículo 27-2º c) de la Ley de 1994, cualquier transmisión que el arrendatario hace a un tercero de su derecho o posición jurídico-arrendaticia con el subsiguiente cambio de arrendatario en una relación jurídica que subsista, la venta de las participaciones que correspondieran a uno de los cuatro socios que componían la sociedad de responsabilidad limitada arrendataria a un tercero, no merece tal conceptuación, al no llevar consigo esa introducción subrepticia de un tercero, pues la sociedad permanece y es la misma con la que se celebró el contrato, siendo la misma persona jurídica, tal como se infiere del artículo 31 de la Ley primeramente citada, comentado con amplitud en la Sentencia dictada por la Sección 2ª de esta Audiencia Provincial con fecha 24 de febrero de 1999, y por la relación exhaustiva de otras Sentencias -entre ellas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1995-.

En el mismo sentido se pronuncia la AP de Barcelona, Secc. 4ª, en Sentencia de 3 de octubre de 2006, rec. 230/2006.

La Sala considera que la composición de la sociedad es irrelevante absolutamente, atendidos los términos del contrato y que, ante la subsistencia y permanencia del inicial arrendatario, no puede hablarse de cesión ni de fraude alguno. El hecho de que se hayan ido produciendo sucesivas transmisiones en nada afecta al arrendador, no teniendo el arrendatario ninguna obligación de ponerlas en su conocimiento en virtud de norma alguna, no pudiendo, en consecuencia, hablarse de fraude de ninguna clase en dichas transmisiones. Considera la Sala que la actora, y la sentencia apelada, no han asumido que la persona jurídica goza de total autonomía respecto de las personas físicas que la componen, y que sus relaciones son autónomas y perfectamente diferenciadas de las de éstas. Traer a colación la doctrina jurisprudencial sobre el levantamiento del velo carece de sentido, pues la misma va dirigida a evitar que la forma social se utilice para burlar derechos de terceros eludiendo responsabilidades que se derivarían del propio actuar o proceder de la sociedad; pero nada de eso ocurre en este caso, en el que, sencillamente, no hay nada que ocultar pues la actuación de la sociedad como arrendataria es transparente.

Reitera esa Sala que, quienes sean sus socios no importa al arrendador para nada. En consecuencia, no se aprecia fraude de ninguna clase y los cambios personales dentro de la sociedad son irrelevantes frente al arrendador, no pudiéndose tratar de fraudulentos.
Con esta regulación, los contratos de arrendamientos a los que nos referimos en este artículo son PERPETUOS. Es decir, el contrato de arrendamiento concertado con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 pudo haberse contratado con D. José, que era Administrador y tenedor del 99% del capital social de la sociedad, en la actualidad, D. José podía haber fallecido, adquirido su 99% del capital social su nieto D. Luís y haber transmitido D. Luís sus capital social a una multinacional M, pero al mantener ésta la forma jurídica y denominación de la primera sociedad, no alterar su régimen jurídico el contrato de arrendamiento, que mantendría su lapidaria mención en el contrato de “sometida a la prórroga forzosa del TR LAU de 1.964”.
La pregunta a cuándo finalizaba este contrato, no tenía respuesta, o mejor dicho, una respuesta que era mejor no oír: NUNCA.

IV.- La luz facilitada por el TS en Sentencia de 9 de septiembre de 2.009.

Tal y como ha ocurrido en otros “agujeros negros normativos” la jurisprudencia ha tenido que salir al rescate.

A).- Antecedentes fácticos.

Los antecedentes fácticos de la sentencia son los siguientes. Dª Rita, como propietaria, arrendó a la entidad F S.L. cuatro locales comerciales sitos en Valencia, contratos de arrendamiento suscritos el 1 de diciembre de 1998.
Dichos contratos sustituían a otros celebrados con anterioridad entre las mismas partes. Así el 1 de octubre de 1991 se arrendaron a F S.L. dos de los referidos locales y más tarde, el 1 de marzo y el 1 de julio de 1993, se arrendaron los otros dos. En los dos primeros contratos, celebrados estando vigente el Real Decreto Ley 2/1985, de 30 de abril , se convino que el plazo de duración se fijaba en dos años, sin perjuicio del derecho a la prórroga forzosa establecida en la Ley en beneficio del arrendatario sin que, en consecuencia, fuera aplicable dicho Real Decreto Ley. En los contratos celebrados en el año 1993 se reprodujo la misma estipulación en cuanto a su duración.
Todos los contratos referidos, de fecha 1 de diciembre de 1998, se concertaron por plazo de un año prorrogable, haciéndose constar que tal prórroga sería potestativa para la arrendataria y obligatoria de modo automático para la arrendadora.
La cláusula sobre "duración" incorporada a cada uno de los referidos contratos era del siguiente tenor literal: «el presente contrato entra en vigor hoy, fecha de su otorgamiento (1º de diciembre de 1998). La duración del mismo, libremente estipulada por las partes contratantes es de UN AÑO, prorrogable, potestativamente para la entidad arrendataria y obligatoriamente para la arrendadora, por períodos sucesivos de igual duración, lo que operará de forma automática, sin que por tanto deba mediar para ello notificación de tipo alguno. La entidad arrendataria podrá por sí sola y en cualquier momento dar por finalizada la expresada duración, notificándolo a la propiedad con dos meses de antelación a la fecha en la que pretenda desalojar el local, sin que por tal resolución unilateral nazcan derechos indemnizatorios a favor de la propiedad, ni por supuesto a favor de la entidad arrendataria, quien, en lo procedente, renuncia a los prevenidos en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos».
Pues bien, la actora, ante la situación de indefinición creada y expuesta en este artículo, debió pensar que no podía continuar inactiva ante el agravio en el arriendo que sufría y decidió comunicar mediante burofax dirigido a la arrendataria, su voluntad de no renovar los contratos de arrendamiento, alegando que el plazo pactado ya había finalizado y poniendo a disposición de la entidad arrendataria las fianzas prestadas.
A dichos burofax respondió la parte demandada amparándose en el ejercicio del derecho a prórroga indefinida, exponiendo "su firme e irrevocable decisión de no permanecer en el local más allá del año 2048, renunciando desde ahora y para entonces al ejercicio del derecho de prórroga que en tal fecha nos corresponda, caso de que no lo hubiéramos hecho antes".
Interpuesto demanda de Juicio Verbal ante los Juzgados de Primera Instancia de Valencia, demanda de juicio verbal sobre declaración de expiración del plazo fijado contractualmente para arrendamientos de uso distinto al de vivienda, sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el Juzgado de Primera Instancia nº 23 de Valencia dictó sentencia de fecha 11 de junio de 2004 por la cual estimó la demanda y declaró resueltos, por expiración del término, los contratos de arrendamiento suscritos por las partes el día 1 de diciembre de 1998 declarando haber lugar al desahucio, con imposición de costas a la parte demandada.
Interpuesto Recurso de apelación la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 11ª) dictó nueva sentencia de fecha 14 de febrero de 2005 que fue revocatoria de la de primera instancia y, en su lugar, desestimó la demanda con absolución de la parte demandada respecto de las pretensiones formuladas en la misma e imposición de costas a las actoras.
La demandante, interpuso contra dicha resolución recurso de casación.


B) Doctrina jurisprudencial de la AP de Valencia.


La Audiencia recurrida tuvo en cuenta que la relación arrendaticia no se estableció "ex novo" en el año 1998, sino que en tal año se procedió por las partes a renovar los anteriores contratos de 1991 y 1993, que estaban sujetos a prórroga forzosa, considerando que del tenor literal de lo convenido hay que concluir que refleja en sus justos términos la intención de las partes al contratar, cual es que en orden a la duración del contrato los vínculos contractuales fueran los mismos, a pesar de los cambios legislativos, conforme a lo dispuesto en los artículos 1281 y 1282, y no puede la Sala más que concluir que las partes quisieron, y así lo hicieron, someter la duración del contrato anual que suscribían a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario, estipulando, además, la revisión anual de la renta conforme al incremento experimentado por el IPC.
Es decir, la AP de Valencia no hace más que recordar la doctrina jurisprudencial de la libertad de pacto y de respeto a los términos del contrato cuando éstos son claros y no dejan lugar a dudas.
Posteriormente, la AP de Valencia, se plantea si la estipulación referida a la prórroga contractual incorporada a los contratos celebrados en el año 1998 vulnera preceptos imperativos o prohibitivos que impliquen su nulidad absoluta.
Se afirma por la Sala provincial que «no nos hallamos [...] ante un contrato de duración indefinida, sino que se halla sometido a la duración de un año, no previéndose tampoco prórrogas de carácter indefinido, sino de determinada duración, que es la anual, en función de las cuales se revisará, además, la contraprestación, cual es el importe de la renta. Y no pudiendo calificarse el plazo de la cesión del uso de los inmuebles como indefinida, los contratos suscritos no desvirtúan la naturaleza del contrato de arrendamiento, cual es la cesión del goce o uso de un cosa por tiempo de terminado y precio cierto, manteniéndose la equivalencia de prestaciones con la cláusula estabilizadora de la renta pactada».
Con la doctrina de la AP de Valencia el carácter de perpetuo de este tipo de contratos no ofrece lugar a dudas.


C) La solución del Tribunal Supremo.


El recurso se formula al amparo de lo previsto en el artículo 477.2.3º alegando, por un lado, la infracción de los artículos 1543, 1255, 1256, 1281 y 6.2 del Código Civil; y, por otro, la vulneración de la jurisprudencia de esta Sala reflejada en sentencias de 17 noviembre 1984, 15 octubre 1984, 17 septiembre 1987 y 27 junio 1989, solicitando que sea casada la sentencia dictada por la Audiencia Provincial y confirmada la sentencia de primera instancia por la cual se estima la demanda deducida por la actora contra la entidad F S.L. y se declaren resueltos por expiración del término los contratos de arrendamiento suscritos por las partes el 1 de diciembre de 1998 relativos a los locales de Valencia, declarando haber lugar al desahucio de los mencionados locales apercibiendo a la demandada de que deberá dejarlos libres y a disposición de sus propietarios bajo apercibimiento de lanzamiento; pretensión que fundamenta la parte recurrente en la ineficacia de la cláusula sobre "duración" incorporada a los referidos contratos por cuanto supone dejar a voluntad del arrendatario de modo indefinido la duración del contrato, lo que contraviene las normas y jurisprudencia citadas.
Pues bien, el Tribunal Supremo fija doctrina relativa a la duración como elemento esencial de los contratos de arrendamiento.
Recuerda el TS que el artículo 1543 del Código Civil define el arrendamiento de cosas como aquel contrato por el cual «una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto».
Así el tiempo determinado -o, en su caso, determinable- por el que el propietario-arrendador cede el uso de la cosa, que le es propia, constituye un elemento esencial en todo arrendamiento.
Para el TS es cierto que, si bien tal definición está referida a todos los arrendamientos -incluidos los urbanos regidos por ley especial- dicha legislación específica mantuvo desde el año 1920 la existencia de un derecho de prórroga forzosa a favor del arrendatario sobre la duración inicialmente pactada, que primero se plasmó en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964, con carácter irrenunciable, y posteriormente fue dejada a voluntad de las partes en el artículo 9 del Real Decreto 2/1985, de 30 de abril, que suprimió el carácter forzoso de tales prórrogas.
La doctrina discutió ampliamente sobre la naturaleza de dicha prórroga forzosa impuesta al arrendador e incluso criticó su falta de correspondencia con las reglas contractuales del Código Civil, no obstante lo cual se justificaba por la clara voluntad del legislador de evitar que los principios sobre libertad de contratación y, en definitiva, el "pacta Subt. Servando" perjudicara al arrendatario, que se consideraba la parte más débil en el contrato.
En este sentido la evolución legislativa se ha manifestado claramente en contra de dicha prórroga, suprimiendo en primer lugar su carácter forzoso (artículo 9 del R.D. 2/1985) y abandonando definitivamente su reconocimiento y regulación en la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, cuyas disposiciones transitorias se dedican a establecer un sistema de finalización de aquellos contratos que, nacidos antes de su entrada en vigor, estaban sujetos a prórroga forzosa para el arrendador y facultativa para el arrendatario
Planteándose la cuestión litigiosa en relación con el arrendamiento de cuatro locales de negocio mediante contratos celebrados en fecha 1 de diciembre de 1998 -estando ya vigente la nueva LAU de 1994- con inclusión en todos ellos de una cláusula de duración de un año, prorrogable por plazos de igual duración a exclusiva decisión del arrendatario, sin limitación temporal de dichas prórrogas, que, en consecuencia, podrían ser usadas de modo indefinido, constituye la cuestión nuclear del proceso de esos autos y debe determinar el TS si tal convenio ha de entenderse vinculante para el arrendador en la forma en que aparece redactado, partiendo de que la manifestación unilateral de la entidad arrendataria -ante el requerimiento de extinción contractual formulado por la arrendadora- en el sentido de que renunciaba a extender las prórrogas más allá del año 2048, carece de carácter vinculante para la parte contraria en el caso de que se estimara que tal cláusula contractual no resultaba acorde con la legislación vigente en el momento de la contratación.
Pues bien, para el Alto Tribunal aun cuando se entendiera que, en los términos regulados por la LAU 1994 , la "duración pactada" podría ser indefinida, como en la práctica se ha admitido en el caso, dicha solución no puede ser acogida por vulnerar los preceptos de carácter general que disciplinan los contratos y, en concreto, el de arrendamiento: así el artículo 1534 del Código Civil , ya citado, que impone la fijación de un tiempo determinado para el arrendamiento, y el 1256 del mismo código, que impide que la validez y el cumplimiento de los contratos pueda quedar al arbitrio de una de las partes contratantes.
En este sentido se afirma por el Tribunal Supremo que una cosa es que el legislador pueda imponer, por razones de política legislativa, la prórroga forzosa para el arrendador, como efectivamente mantuvo para los arrendamientos urbanos desde el año 1920 hasta el año 1985, y otra muy distinta que las partes puedan hacerlo válidamente por la vía del artículo 4º de la LAU 1994 y el 1255 del Código Civil, sin alterar por ello la propia esencia y naturaleza del contrato que de por sí ha de ser de duración determinada -o, al menos, determinable- y sin que deba aceptarse que una duración fijada de un año prorrogable indefinidamente a voluntad del arrendatario por años sucesivos, suponga realmente la fijación de una duración en la forma exigida por la ley.
La doctrina suele distinguir entre arrendamientos de duración indefinida, arrendamientos de duración determinable y arrendamientos sin plazo.
En los primeros, como los de ese litigio, las partes no sólo no han querido fijar verdaderamente la duración del contrato, sino que han previsto una relación locaticia que podría durar «para siempre» (en palabras del propio Tribunal Supremo) por la sola voluntad del arrendatario. Estos son los que verdaderamente plantean (para el Tribunal Supremo y para la doctrina a la que se apunta este autor) un problema de duración no resuelto directamente por la ley.
La validez de los segundos -de duración determinable- es generalmente admitida por la doctrina en tanto que tal duración quedará fijada en relación con determinados hechos previstos por las propias partes (p.e.: la vida del arrendatario, su residencia por razones laborales en determinado lugar etc.); mientras que la de los terceros -arrendamientos sin fijación de plazo- queda salvada por el propio Código Civil al establecer (artículo 1581) que «si no se hubiere fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario».
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, en referencia a contratos de arrendamiento regidos por el Código Civil, fuera por tanto de la especial regulación arrendaticia urbana en el tiempo en que la misma preveía la posibilidad de prórrogas forzosas, se ha manifestado en contra de la duración indefinida, tanto en las sentencias citadas por la parte recurrente (sentencias de 15 octubre, 17 noviembre 1984, 17 septiembre 1987 y 27 junio 1989), como en otras.
En concreto, la de 7 de junio de 1979, al descartar la aplicación convencional de la legislación especial representada por la LAU 1964 a un contrato de arrendamiento de solar, en lugar de la contenida en el Código Civil, declara que «la materia relativa a la normativa aplicable a un determinado contrato es de orden superior a la disponibilidad de las partes contratantes y ha de determinarse, sea cual sea la voluntad manifestada por aquéllas, partiendo del esquema legal e institucional a que responde el instrumento de que se trate».
La de 15 octubre 1984 señala que «como tiene reiteradamente declarado esta Sala, el contrato de arrendamiento, y en consecuencia el vínculo de tal naturaleza, es incompatible con la intemporalidad, en cuanto desnaturalizaría la esencia y naturaleza de tal vínculo jurídico (...) la manifestación de la prórroga contractual en modalidad indefinida, al no venir condicionada en su aspecto temporal, somete a la exclusiva voluntad del arrendatario la duración del vínculo arrendaticio cuestionado, conculcando la prohibición sancionada por el art. 1256 CC de que el cumplimiento de los contratos queden al arbitrio de uno de los contratantes».
Y la de 17 noviembre 1984, también citada por la parte recurrente, afirma que « una cosa es la prórroga del contrato de arrendamiento prevista a voluntad del arrendatario y otra la forzosa o legal del art. 57 LAU, ya que, de una parte, mientras la segunda tiene una consecuencia de duración mientras la norma que la apoya subsista y que de ser derogada en su día no amparará su virtualidad continuadora de vínculo arrendaticio, el primer aspecto, de convalidarse con efecto de vinculación contractual, evidentemente conduciría a una continuidad arrendaticia intemporal, de acogerse permanentemente a ella y sus efectos el arrendatario, que llevaría a desnaturalizar el contrato creado con carácter de arrendamiento, cuya característica es precisamente la temporalidad de la manifestación de expresión de voluntad de los contratantes, convirtiéndolo en otro de distinta naturaleza, y además impediría el ejercicio de derechos conferidos por el legislador para las situaciones de prórroga, concretamente el referente a la renta establecido en el art. 100 LAU », a lo que añade que «la prórroga voluntaria anual indefinida pactada, genéricamente considerada, proyecta efectos desnaturalizadotes del contrato de arrendamiento a que afecta (...) claro es que produce antisocialidad y ejercicio anormal del contrato de arrendamiento concertado objeto de controversia»
Sentado pues para el TS, que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes- lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores.
La solución que, para el TS, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables.
A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería.
Así pues, el TS fija la doctrina jurisprudencial de limitar a 30 años desde su formalización, la duración de los contratos de arrendamiento referidos en este artículo doctrinal, por lo que se extinguen al llegar a esa fecha.
Los contratos a que se refiere este artículo son los concertados con posterioridad al 9 de mayo de 1.985 y cuyo arrendatario sea una persona jurídica, los que era “perpetuos” o “para siempre”.
Los concertados con personas físicas mantendrán su vigencia que irá paralela a la vida del arrendatario y de su cónyuge.


D) El Fallo.


Curiosamente, al producirse la desestimación del recurso partiendo de fundamentos distintos de los empleados por la sentencia impugnada se declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por las actoras.
Nunca una desestimación fue tan exitosa. La victoria de la recurrente, no obstante es indudable. Y no sólo para ella, sino para el derecho locaticio español que ha eliminado, jurisprudencialmente, una situación impropia, injusta e irreal.



V.- Reconocimiento de este autor.


A este autor no le queda más que expresar su reconocimiento al Abogado de la actora, que tuvo la valentía de plantear la cuestión ante los Tribunales de Justicia, simplemente para conseguir alborotar la situación jurisprudencial que ha existido hasta el 9 de septiembre de 2009, fecha en la que el Tribunal Supremo pone orden y cierra el ya repetido agujero negro

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Joaquim Marti

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