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July

1991

CONTRATO DE LOCAL DE NEGOCIO O DE SOLAR, LA SALA ESTIMA QUE ES DE LOCAL DE NEGOCIO TRAS EXAMINAR LAS CONDICIONES ANEXAS AL CONTRATO DE ARRIENDO

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AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA. SECCION ONCE. ROLLO 119/91-E.
Once de julio de mil novecientos noventa y uno. Diferenciación entre contrato de arrendamiento de solar y de local de negocio.

Vistos por la Sección Once de esta Audiencia Provincial los autos de JUICIO DE DESAHUCIO nº 419/89 sobre desahucio de local de negocio por finalización del plazo de arriendo, promovidos ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 37 de Barcelona, por DU, S.A. representada por el Procurador D. Narciso Ranera Cahis y defendida por el Letrado D. Joaquin Martí Martí; contra D. ARO, representada por el Procurador D. Alberto Ramentol Noria y defendida por el Letrado D. Antonio Mitjana Torrelles; los cuales penden ante esta superioridad en méritos del Recurso de apelación interpuesto por el actor contra la sentencia dictada dictada en los mismos el 11 de enero de 1991 por el Ilmo. Sr. Juez de 1ª Instancia del expresao Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- Se aceptan los hechos de la sentencia apelada cuyo fallo es del tenor literal siguiente: "Fallo: Que desestimando la demanda interpuesta por DU, S.A. contra D. ARO, debo absolver y absuelvo a este de la pretensión deducida en su contra por la actora, imponiendo a ésta las costas de este proceso".

SEGUNDO.- Contra la anterior sentencia interpuso recurso de apelación la representación de la parte actora y admitido el mismo en ambos efectos se elevaron los autos originales a esta Audiencia previo emplazamiento de las partes, y comparecidas las mismas se siguieron los trámites legales y tuvo lugar la celebración de la vista pública el día 28 de junio del corriente año.

TERCERO.- En la tramitación del juicio se han observado las prescripciones legales, excepto el plazo para dictar sentencia.

Visto siendo ponente el Iltmo. Sr, Magistrado D. Joaquín de Oro-Pulido López.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

PRIMERO.- Interpuesta demanda de desahucio por expiración del plazo, el arrendatario se opone a la estimación de la pretensión actora alegando que el contrato se halla sujeto a la legislación arrendaticia urbana, desestimando la sentencia apelada la pretensión de la actora, al calificar el contrato como local de negocio, volviendo a insistir, en esta alzada, la actora en los mismos argumentos que sirvieron de base y fundamento a su demanda, o sea, que en el contrato se denomina al mismo de arrendamiento de solar con despacho, que el elemento principal del contrato es el solar, unos 2.500 m2 y la nave sólo tiene 50 m2, la no habitabilidad y por último que la actividad que se desarrolla, almacén de chatarra y desperdicios es de solar. Por lo que el problema a dilucidar es el de determinar la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento que vincula a las partes, celebrado el 3 de junio de 1985, actuando como propietario L, S.A. de la que trae causa DU, S.A. por compra efectuada el 30 de diciembre de 1988, y de otra como arrendatario el demandado D. ARO, sí es de solar y por tanto sometido a la legislación común, como sostiene la actora, o si es de local de negocio y sujeto a la legislación especial, tesis del demandado.

SEGUNDO.- Para llegar a la conclusión de cual ha sido la naturaleza jurídica objeto de arrendamiento, solar o local de negocio, no ha de atenderse con exclusividad a lo pactado en el contrato, aunque las cláusulas del mismo pueden ser elementos a tener en cuenta cuando de su tenor se puede inducir que estamos en presencia de un contrato determinado y en el presente caso, si bien existen elementos para calificarlo de uno u otro sentido, existen más para inclinarse hacia el de local de negocio, ya que extendido en un impreso oficial, destinado para arrendamiento de local de negocio, al identificar el objeto del contrato, se le denomina de solar vallado con nave destinada a despacho y aseo, con aproximadamente 2.800 m2 y prescindiendo de las cláusulas del impreso oficial, todas ellas referentes a local de negocio, hemos de recurrir a las condiciones anexas al contrato para ver cual fue la identificación de las partes contratantes y sí existe una, la 34, de la que se deduce que se arrienda un solar, al hacer constar que la arrendataria conoce la actual calificación urbanística de la finca y en caso de expropiación, resultando urbanizable el solar, se compromete a desalojar el solar/local hoy arrendado, libre, vacuo y expedito a disposición de la propiedad, renunciando a cualquier indemnización por este concepto, las otras son claros de que la solicitud de las partes era la de dar en arriendo un local de negocio, así la 33, se concede al arrendatario el derecho a traspasar el local arrendado en las condiciones previstas al respecto en la LAU, en la 35 se acuerda que debe dejar la nave, aseo e instalaciones de servicio, etc. como han sido encontrados en caso de que traspase el local o bien que renuncie al contrato y en la 36 se acuerda que la renta se acomodará anualmente al coste de la vida, lo que nos lleva a la misma conclusión a que llega el Juez "a quo", en una pormenorizada sentencia, después de interpretar correctamente las cláusulas del contrato y de apreciar con notorio acierto las pruebas practicadas, en especial la del reconocimiento judicial, o sea que atendiendo a la naturaleza objetiva de lo acordado, lo dado en locación fue una edificación con solar en la que se iba a ejercitar una industria de chatarrería, que como cualquier otro negocio debe ser objeto de protección, con una nave habitable, con el concepto de habitabilidad de los locales de negocio, distinta de las viviendas, extendida como construcción apropiada de carácter permanente y salubre para servir de sede natural al ejercicio de la industria, de modo que el arrendamiento dentro de su complejidad no es de un simple solar, que es extensión de terreno en casco urbano destinado a futura edificación, sino de un negocio con su local al que le es aplicable la legislación especial arrendaticia, por lo que con desestimación del recurso procede confirmar la sentencia apelada, con expresa imposición de costas al apelante.

FALLAMOS

Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación de DU, S.A. contra la sentencia dictada en fecha once de enero de 1991 por el Iltmo. Sr, Magistrado Juez de 1ª Instancia nº 37 de Barcelona, en autos de Juicio de Desahucio nº 419/89 sobre desahucio de local negocio por finalización del plazo de arriendo instados por la apelante contra D. ARO, debemos confirmar y confirmamos la misma íntegramente, haciendo expresa condena en costas de esta alzada a la apelante. Y firme que sea esta resolución devuélvanse los autos al Juzgado de su procedencia con testimonio de la misma para su cumplimiento.

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