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January

1998

URBANIZACIONES, PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA, ASOCIACIONES DE PROPIETARIOS, LA BAJA ASOCIATIVA NO COMPORTA LA LIBERACIÓN DE CONTRIBUIR A LOS GASTOS COMUNES

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AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA. SECCION DECIMOSEPTIMA. ROLLO Nº 711/97. JUICIO DE COGNICIÓN N. 143/97. JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA N. 4 de GAVA.
Veintiocho de enero de mil novecientos noventa y ocho. Conjunto inmobiliario y Asociación de propietarios. Obligación de pago de las cuotas.

VISTOS, en grado de apelación, ante la Sección Decimoséptima de esta Audiencia Provincial, los presentes autos de Juicio de Cognición, número 143/97 seguidos por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Gavá, a instancia de C. P. URBANIZACIÓN P.B. DE GAVÀ, contra D. C.B.P.; los cuales penden ante esta Superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por C.P. URBANIZACIÓN P.B. GAVA contra la Sentencia dictada, en los mismos el día 18 de noviembre de 1997, por el Sr. Juez del expresado Juzgado.

ANTECEDENTES DE HECHO

PRIMERO.- La parte dispositiva de la Sentencia apelada es del tenor literal siguiente: "FALLO: Que debo desestimar y desestimo la demanda interpuesta por la A.P. DE LA URBANIZACION P.B. de Gavá, representada por el Procurador D. Eugeni Teixido Gou y defendida por el Letrado D. Joaquim Martí Martí, contra D. C.B.P., representado en autos por el Procurador D. José A. López-Jurado, imponiendo las costas procesales a la parte actora."

SEGUNDO.- Contra la anterior Sentencia interpuso recurso de apelación la parte actora mediante su escrito motivado, dándose traslado a la contraria que se opuso al mismo mediante escrito de fecha 10 de diciembre de 1997; elevándose las actuaciones a esta Audiencia Provincial.

TERCERO. Se señaló para votación y fallo el día 19 de enero de 1998.

CUARTO.- En el presente procedimiento se han observado y cumplido las prescripciones legales, salvo el plazo para dictar sentencia.

VISTO, siendo Ponente el Ilmo. Sr. Magistrado D. JOSE FCO. VALLS GOMBAU.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Se rechazan los de la resolución apelada, y

PRIMERO.- La Asociación de Propietarios de la Urbanización P.B., de Gavá, deduce demanda contra DON C.B.P. titular del apartamento núm. del Bloque de la citada Urbanización, compuesta por 16 bloques y 264 apartamentos; reclamándole el pago de gastos comunitarios correspondientes al año 1996, un total de 223.685 ptas. , más las cuotas que se vayan generando por el mismo concepto desde el día 1 de Enero de 1997, hasta su pago efectivo, con renuncia expresa al exceso de 800.000 ptas.

Frente a la pretensión deducida se opuso el demandado alegando que: (a) Solicitó la baja como asociado, en 1995 y b) A tenor de lo establecido en el art. 11 de los Estatutos incorporados a autos e inscritos en el Registro de Asociaciones, al causar baja y no deber suma alguna, nada puede reclamársele y consecuentemente ha de desestimarse la demanda deducida. El art. 11 de los Estatutos dice:

"El socio que desee causar baja definitiva en la Asociación, habrá de notificarlo, necesariamente, por carta certificada dirigida al Secretario,

La baja definitiva lleva aparejada la pérdida de todos los derechos adquiridos y, en consecuencia, las posteriores solicitudes de ingreso tendrán la consideración de nuevo socio.

De cualquier forma, todo socio que desee causar baja deberá tener abonadas totalmente las cuotas sociales del año en que lo solicitó".

El juzgador de instancia acoge la tesis del demandado, con desestimación de la pretensión instada al haber comunicado su baja con anterioridad, a la anualidad de 1996 y tener abonadas todas sus cuotas.

La apelación deducida se basa, en síntesis: (a)No consta, fehacientemente, cursada la baja, (b)Los asociados, con independencia de la baja, han de seguir sufragando los gastos comunitarios, en virtud de un contrato verbal de arrendamiento de servicios que tienen frente a la Asociación constituido y a la que pertenecen, forzosamente, y C) La realidad asociativa obliga a todos los copropietarios a abonar unos gastos que son ineludibles y de imposible exclusión a propietario alguno.

SEGUNDO.- Hemos de rechazar la alegación defensiva de carencia de una constancia fehaciente de la baja, pues de las pruebas practicadas consta reconocido por el Legal Representante de la Asociación que los propietarios de uno de los dieciséis bloques acordaron causar baja en la Asociación (en una reunión realizada en verano de 1995), y concretamente, el actor, Presidente de la comunidad de dicho bloque, remitió carta que consta unida a f. 60 y después reiterada en Febrero 1996 (f 65), según se desprende de su confesión en la contestación a la posición cuarta (f. 308).

Igualmente ha de desestimarse la pretendida naturaleza de arrendamiento de servicios que la actora reseña en el recurso une a cada propietario con la total asociación, pues ni bajo la veste de un presunto contrato verbal se ha justificado tal relación jurídica.

TERCERO. - 1. - La cuestión nuclear la litis se centra en tres aspectos que se analizarán sin alterar los términos del debate y en virtud del principio "da mi factum, dabo tibi ius " y el de " iura novit curia", como son: (a) Regulación jurídica de la Asociación creada para la administración, explotación y conservación de las cosas comunes, con Estatutos inscritos en el Registro de Asociaciones, (b) obligación de abonar las cuotas con independencia de si causa baja como socio, y c) La interpretación del art.11 de los Estatutos Sociales.

2.- Las urbanizaciones como la de autos se caracterizan por una situación mixta de propiedad privativa y comunitaria próxima a la que se da en régimen de propiedad horizontal, sin que por ello deban aplicarse sus normas en forma prevalente y en toda su amplitud. La extensión del régimen de Propiedad Horizontal a las urbanizaciones, lo que en la doctrina se denomina "propiedad horizontal tumbada" ha sido ampliamente admitido tanto doctrinal como jurisprudencialmente –SSTS. 13 Nov. 1.985, 28 May.1986, 18 Abril 1988, 13 Marzo 1989, 23 Sept. 1991, 26 Ene. 1995, 26 Mayo 1995, 5 Jul.1996 y 2 Feb. 1997, entre otras precisando que coexisten dos tipos de comunidades entrelazadas para su administración, la propia y exclusiva de cada edificio con pluralidad de viviendas y la de la urbanización, con sus servicios y demás cometidos comunitarios, si bien quedan sometidas a las reglas asociativas que rigen primariamente la vida comunitaria, y en lo demás que no se mencione o establezca puede aplicarse, analógicamente, la Ley de Propiedad Horizontal, sin serlo la Ley de Asociaciones de 1964. Y ello es así puesto que frente a las nuevas formas de propiedad inmobiliaria plural, la LPH funciona en un doble sentido, es decir, como "corpus" específico respecto a la materia. que le es propia y como cuerpo, básico en relación con las citadas nuevas modalidades de propiedad como pueden ser, en el caso examinado, las urbanizaciones. Nótese que el art. LPH no es taxativo en cuanto a su ámbito y no se refiere exclusivamente a pisos o locales, como hace el art. 396 CC., sino a unos espacios delimitados susceptibles de aprovechamiento, concluyéndose, en definitiva, que también existe una comunidad de propietarios en las urbanizaciones aunque técnicamente no se las tipifique como tales al encontrarse reguladas bajo el régimen de "propiedad Horizontal".

2.- El art. 22 CE comprende no solo el derecho a asociarse, sino también en su faceta negativa, como recoge la STC. 183/1989 de 3 noviembre, el derecho de no asociarse, añadiéndose que también alcanza la aplicación a asociaciones como la de autos. Por tanto, existe un derecho derivado del precepto constitucional, a no pertenecer a la citada Asociación, que comporta por tratarse de un derecho fundamental, de carácter irrenunciable, que cualquier cláusula obligacional lo desconozca sea nula y carente de eficacia. Al bien, como acertadamente concluye la citada resolución en un caso análogo al examinado en la presente litis "... una cosa es la obligación contractual de darse de alta y de permanecer en una Asociación y otra muy distinta la de asumir ciertas cargas económicas a favor de una Asociación constituida, se pertenezca o no a ella.

Es del todo claro que ésta última obligación ninguna relación guarda con el derecho de asociación constitucional ... pues sólo es una obligación civil constituida entre personas distintas que no trae causa ni depende de la existencia de un vínculo asociativo entre las partes..."

Es decir, que una cosa es la obligación contractual de darse de alta y de permanecer en una asociación y otra es el asumir las cargas económicas se pertenezca o no a ella. Y si existe un derecho a darse de baja y ello no puede ser puesto en juicio, tampoco cabe que los copropietarios no cumplan con las obligaciones asumidas y entre ellas el pago de las cuotas comunitarias para la administración, conservación y mantenimiento de los servicios comunes que le es exigible a cada uno de los titulares de los 264 apartamentos que la constituyen, como igualmente ha sancionado la jurisprudencia -SSTS. 26- Ene.1995, 26 Jun. 1995 y 2 Feb. 1997, afirmándose en la citada en último lugar que se trata de una obligación "propter rem" que aparece determinada por el hecho de ser propietario y es obligatoriamente asumida por quien en cada momento ostenta la titularidad del derecho de propiedad sobre la cosa.

CUARTO.- La aplicación de los razonamientos expuestos conduce a la parcial estimación de la demanda, en la extensión que seguidamente señalaremos, por quedar acreditada la titularidad dominical del demandado.

Aún cuando es el derecho a darse de baja ha de ser admitido, conforme dispone el art. 11 de los Estatutos, y se reconoce por el art. 22 CE, ello no significa como hemos indicado, la inexistencia de la obligación de satisfacer las cuotas comunitarias, pues su baja afectará a otros derechos políticos y sociales como pueden ser los de voto, proposición de mociones, sugerencias o designación como miembro de la Junta Directiva de la Asociación, pero sin que pueda "autoexcluirse" del abono de las cuotas que legal y estatutariamente correspondan y sean aprobadas. Lo contrario iría contra la lógica en cuanto podría disfrutar de unos espacios comunitarios sin pechar con carga alguna, aunque sea por el único dato de que acceda a su bloque a través de unos espacios que forman parte de la supracomunidad constituida.

En su consecuencia, ha de estimarse parcialmente la demanda respecto a las cuotas de 1996, en la suma de 223.686 Ptas. que no consta fueran impugnadas, rechazándose el "petitum" respecto a las cuotas que se vayan generando pues ello habrá de ser objeto de expresa aprobación por la Asamblea General y en su caso, una vez firmes, ser oportunamente reclamadas.

QUINTO.- No procede la imposición de las costas de ambas instancias a alguno de los litigantes por estimarse parcialmente la demanda y revocarse la sentencia apelada, de conformidad con los artículos 523 y 736 LEC.

F A L L A M O S

Que ESTIMANDO PARCIALMENTE el recurso de apelación interpuesto por la representación de A.P. Urbanización P.B. de Gavá, con REVOCACION de la Sentencia dictada en fecha de 18 de Noviembre de 1997, por el Sr. Juez del Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Gavá, en los autos de los que el presente rollo dimana, debemos condenar y condenamos a D. C.B.P.a que abone a la actora la suma de DOSCIENTAS VEINTITRES MIL SEISCIENTAS OCHENTA Y SEIS PTAS.(223.686 ptas.), más el interés legal desde la presentación de la demanda, y todo ello sin especial pronunciamiento respecto a las costas de ambas instancias, es decir, cada parte satisfará las propias y las comunes, por mitad.

Y firme que sea esta resolución, devuélvanse los autos originales al Juzgado de su procedencia, con testimonio de la misma para su cumplimiento.

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