12

September

2000

CONJUNTOS INMOBILIARIOS, ELEMENTOS COMUNES, OBLIGATORIEDAD DE LA CONTRIBUCIÓN EN GASTOS COMUNES POR LOS PROPIETARIOS DE APARTAMENTOS, ENRIQUECIMIENTO INJUSTO

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AUDIENCIA PROVINCIAL DE BARCELONA. Sección Decimosexta. Rollo 16012.000-B. Juicio de cognición 780/98. Juzgado de Primera Instancia número 25 de Barcelona. Doce de septiembre de dos mil.

Obligación de pago de cuotas comunitarias devengadas por una Urbanización.

Vistos, en grado de apelación, ante la Sección Decimosexta de la Audiencia Provincial de Barcelona, los autos de juicio de cognición número 780/98, seguidos por el Juzgado de Primera Instancia número 25 de Barcelona, a instancia de ASOCIACIÓN DE PROPIETARIOS P.B.DE GAVÀ, representada por el procurador D. Joan E. Dalmau Pizza y defendida por el abogado D. Joaquim Martí Martí, contra D. R.G.G. y Dña. J.A.V., representados por el procurador D. Joaquín Sans Bascu y defendidos por el abogado señor Llagostera Xargayó, los cuales penden ante esta superioridad en virtud del recurso de apelación interpuesto por los demandados, contra la sentencia dictada por el Juez del indicado Juzgado en fecha once de octubre de 1.999.

ANTECEDENTES DE HECHO:

Primero: La parte dispositivo de la sentencia apelada es del tenor literal siguiente: 'Que estimando en su integridad la demanda promovida por 'Asociación de Propietarios P. B., contra Don R.G.G. y D'ªJ.A.V., debo condenar y condeno a los demandados a pagar a la actora la cantidad de trescientas sesenta y una mil cuarenta y tres pesetas, con más los intereses legales desde el momento de interposición de la demanda, y al pago de las costas causadas en esta instancia".

Segundo: Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la parte demandada mediante escrito motivado, del que se dio traslado a la parte contraria, que lo impugnó, elevándose seguidamente las actuaciones a esta Audiencia Provincial, para la resolución del recurso planteado.

Tercero:

Corrientes.

Cuarto: En el procedimiento se han observado las prescripciones legales.

Visto, siendo ponente el magistrado señor Valdivieso Polaino

FUNDAMENTOS DE DERECHO:

Primero. La actora, constituida por propietarios de la zona de Gavá conocida como Urbanización P.B.,

reclama contra los propietarios de un apartamento sito en dicha zona las cuotas de contribución a los gastos comunes correspondientes a los años 1.996, 1.997 y tres cuotas de 1.998. Los demandados reconocen que son propietarios de un apartamento en la avenida de Europa de Gavá, aunque oponen que el edificio en el que está sito no forma parte de ninguna urbanización, encontrándose delimitado por vías públicas de acceso libre, que no existe la urbanización P.B, que la actora, constituida en 1.970, disfruta de unas instalaciones propias, a modo de club social, pero sin ser una comunidad de propietarios, pues no existía aquí una situación de propiedad horizontal tumbada, de nada de lo cual existía rastro alguno en el que existiesen servicios comunes adscritos a los apartamentos de la avenida Europa.

El Juzgado estimó íntegramente la demanda, por entender que la urbanización existía de hecho, de manera que, aunque los demandados eran muy libres de no integrarse en la asociación actora, no podían eludir el pago de las contribuciones necesarias para el mantenimiento de los servicios e instalaciones comunes de la urbanización.

En su recurso, los demandados insisten en sus planteamientos. Sostienen que no existe la urbanización, a la que no pertenece el edificio donde está el apartamento de los demandados, que es independiente, de manera que, cuando compraron el inmueble, adquirieron la obligación de contribuir a la comunidad de propietarios de su bloque, pero no a una urbanización que no existía ni estaba inscrita en el Registro de la Propiedad. No había título alguno que definiese cuotas ni elementos comunes ni nada parecido y, para que la obligación de pago tuviese eficacia erga omnes, era precisa la inscripción en el Registro inmobiliario, sin acudirse a meras apariencias físicas, que producían inseguridad jurídica y que no podían prevalecer sobre el contenido del Registro de la Propiedad.

Segundo.- Tienen razón los demandados cuando se refieren a la falta de título constitutivo de una comunidad inmobiliaria generadora de derechos y obligaciones para sus miembros, así como a la falta de constancia registrar de las obligaciones que se le exigen por la actora. En este sentido, la situación es distinta de la contemplada en algunas de las sentencias que pueden servir como punto de referencia. Así, en el caso de la sentencia del Tribunal Constitucional 18311989, de 3 de noviembre, citada en la sentencia de la Sección 17" de esta Audiencia aportada por la actora (folio 63) había unos estatutos de la urbanización a cuyo cumplimiento se obligaban los distintos propietarios, con lo que era muy explicable que se hablase de una obligación de contribuir independiente de la pertenencia a la asociación gestora de la urbanización. En la sentencia del Tribunal Supremo de 5 de julio de 1.996 (Aranzadi 5576), citada en el mismo lugar, ocurría algo parecido, así como en el caso de la sentencia del mismo Tribunal de 26 de enero de 1.995 (Aranzadi 170). Como decimos, no existe en el presente caso ningún título constitutivo, ni estatutos asumidos por los propietarios, de los que nazcan las obligaciones cuyo cumplimiento se pretende.

Sí existe la asociación demandante, contra lo que se ha pretendido en algún momento por la parte demandada, la cual aportó al rollo una certificación negativa respecto a su existencia, expedida por la Generalitat de Catalunya. Consta dicha existencia en el documento 2 de la contestación de los demandados (folio 135), fotocopia de la resolución aprobatorio del Gobierno Civil de Barcelona, de fecha 9 de mayo de 1.970, en la que se dio a la asociación el número de registro 1.414. La asociación aparece, además, en numerosos asientos del Registro de la Propiedad, aunque allí se le añada al nombre la partícula "Estate".

Por lo que se refiere a la urbanización como cosa física, ha de afirmarse que existe un conjunto conocido como Urbanización Pine Beach, conforme a los documentos aportados por el Ayuntamiento de Gavá y traídos al proceso por testimonio (folio 229), en los la avenida de Europa aparece dentro del ámbito grafiado como perteneciente a la urbanización. Otra cosa es si hay o no elementos comunes susceptibles de generar una obligación ineludible de pago; cuestión a la que nos referiremos después.

Aquí, por tanto, no existe un título jurídico expresamente constituido del que derive la obligación de pago que se exige a los demandados. Tampoco estamos ante un edificio al que sea aplicable forzosamente lo dispuesto en la Ley de Propiedad Horizontal. La cuestión es si, no obstante, cabe exigir un pago a los demandados.

Tercero: La respuesta afirmativa ha de imponerse si se constata que existen elementos, comunes a los demás inmuebles del conjunto, a cuyo mantenimiento sea preciso subvenir, sin que los demandados puedan desvincularse de esos elementos. Si esa situación fáctica existe, habrá que afirmar la obligación de los demandados de contribuir a los gastos comunes, por dos razones fundamentales.

En primer lugar por el principio jurídico, unánimemente admitido, según el cual no es lícito el enriquecimiento injusto o sin causa. Si un apartamento forma parte de un conjunto y si, forzosamente, ha de gozar, de manera ineludible, de ciertos elementos comunes al conjunto, sin posibilidad de segregación respecto a esos elementos comunes, no cabe admitir que el propietario no contribuya a los gastos comunes, porque eso sería permitir obtener ventajas sin soportar los gastos necesarios para procurarlas, es decir, permitir el enriquecimiento injusto.

En segundo lugar, es principio general del Derecho, el de que en las situaciones que, de hecho, entrañan una comunidad, sus integrantes están obligados a contribuir a su sostenimiento. Así resulta de lo dispuesto en los artículos 393 y 395 del Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal.

No puede admitirse que la realidad física no pueda sobreponerse a la falta de constancia en el Registro de la Propiedad. De hecho, lo que ocurre es, cabalmente, lo contrario. Aun no constando derechos en el Registro, si su existencia es perceptible físicamente para cualquier persona, serán oponibles a terceros. El Registro protege frente a situaciones no registradas, pero sólo a quienes ignoran esa situación no registrada. Si la realidad no registrada es perceptible por cualquiera, la falta de constancia registrar no permitirá que esa realidad sea inoponible. En el contenido del Registro sólo puede ampararse quien es de buena fe, es decir, quien ignora la inexactitud del Registro. Pero si la situación es perceptible físicamente, no podrá alegarse ignorancia ni, por tanto, buena fe, la cual, como es sabido, consiste en no saber lo que el Registro no publica. Que todo ello es así resulta sin dificultad del contenido del propio artículo 34 de la Ley Hipotecaria y, con toda claridad, de las normas sobre prescripción contra tabulas contenidas en el articulo 36.

Por tanto, lo único que es preciso es constatar si se ha acreditado que existen elementos comunes, de cuyo goce no puede desligarse el apartamento de los demandados, pues, de llegarse a una conclusión afirmativa, habrá también que afirmar la obligación de pago a la entidad que está gestionando el patrimonio común de ese conjunto en el que está sito el inmueble de los demandados.

Cuarto: Pues bien, la Sala llega a la conclusión de que, en efecto, la hipótesis que acaba de plantearse es cierta. Existen elementos comunes en la zona conocida como urbanización P B, gestionada por la actora, que afectan ineludiblemente a los demandados.

Así, el único contador de agua que existe es el situado precisamente en el bloque en el que está situado el apartamento de los demandados, según la confesión de los dos. Es probable, incluso que la asociación pague el suministro de agua, como puede inferirse de la confesión de la señora J.A.V., que no negó que así fuese, sino que dijo que así ocurría mientras ellos fueron socios, sin que le constase a ella que continuase siendo así; forma de contestar sin duda extraña para el propietario de un apartamento, en quien es de esperar que conozca claramente la forma en que se pagan los suministros al mismo.

En el reconocimiento practicado por un Juzgado de Gavá en otro proceso, del que se aportó testimonio que obra a los folios 222 y siguientes, se constata la existencia de instalaciones y servicios comunes también al edificio en el que está situado el apartamento de los demandados. Existen zonas ajardinadas, como se indica en el primer folio del reconocimiento, donde se dice que se entra por una puerta ajardinada, así como en la página 3 del acta del reconocimiento, en la que se indica que, a la salida, dentro de la parcela, existe una zona ajardinada. Por último, se habla en el reconocimiento, también, de la existencia de una zona de parking en "toda esta parcela".

El que en el mismo edificio a que pertenece el apartamento haya un local en el que realiza actividades la asociación demandante no es un dato significativo, pues la asociación puede ser titular de un local, allí o en cualquier otro lugar. Tampoco la existencia de un empleado, que cualquier asociación puede contratar, sin que ello implique vinculación obligada del apartamento con ese servicio, por más que sea explicable la contratación del empleado para el control del conjunto inmobiliario de que se trata.

Sin embargo, lo que sí es indudable, como se ha expuesto, es que hay instalaciones y servicios a los que el apartamento de los demandados está vinculado de forma indisoluble y visible, como las zonas ajardinadas, el parking y el suministro de agua. Ello explica que los demandados no puedan desligarse de los pagos que han de soportar la asociación demandante como gestora de esos espacios y servicios comunes.

Por consiguiente, el recurso ha de ser desestimado. La posibilidad de que ciertos costes (por ejemplo el de mantenimiento de la piscina) no sean asumidos por aquellos propietarios que no quieran utilizar los servicios afectados, escindibles de los distintos apartamentos, no ha sido debatida, dado el planteamiento de los demandados, que han negado la procedencia de que contribuyan en ninguna cantidad.

Quinto.- Las costas del recurso han de ser impuestas a los recurrentes, conforme a lo dispuesto en el artículo 736 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general pertinente aplicación,

F A L L A M O S

Que, desestimando el recurso de apelación interpuesto por D. R.G.G. y Doña J.A.V. contra la sentencia de fecha once de octubre de mil novecientos noventa y nueve, dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 25 de Barcelona en el asunto mencionado en el encabezamiento, debemos confirmar y confirmamos dicha sentencia, con imposición de las costas a los recurrentes.

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2017