17

September

2013

CARACTERISTICAS DEL JUICIO DE DESAHUCIO TRAS LAS RECIENTES REFORMAS

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Por Joaquim Martí Martí.

Desde la entrada en vigor de la LEC 1/2000, es decir, desde hace unos trece años, el proceso con mayor desarrollo legislativo, con mayor evolución procesal y cuya tramitación ha sufrido más cambios, ha sido el juicio de desahucio por falta de pago.

Un juicio de desahucio que, con la LEC 1/2000 podía tramitarse bajo las reglas del procedimiento ordinario y que ya desde la entrada en vigor de la Ley 37/2011, de agilización procesal, puede tramitarse como un proceso monitorio.

Ahora, con la Ley 4/2013 se amplían las facultades del Secretario Judicial en sus resoluciones y se acelera el lanzamiento del demandado en los casos de no oposición del arrendatario.

En la actualidad, en los casos de no oposición del arrendatario, que son la gran mayoría, puede hablarse de verdadera celeridad y de verdadera protección a los propietarios de inmuebles arrendados por parte de la Administración de justicia.

La actual celeridad en los juicios de desahucio por falta de pago es inusual e impropia en relación con el resto de procesos en el orden civil.

La Ley 4/2013 de 4 de junio sucede a la Ley 37/2011, de 10 de octubre (BOE de 11 de octubre) de Medidas de Agilización Procesal, y a las Leyes 13/2009 y 19/2009 que ya se promulgaron con la misma finalidad de “agilización procesal”.

Ahora sólo falta extender estos mecanismos a otras necesidades procesales, entre éstas, la reclamación de cuotas comunitarias por parte de las Comunidades de Propietarios.

I.- Antecedentes del juicio de desahucio por falta de pago.

A)    El fundamento de la pretensión del arrendador.


El fundamento de la pretensión del juicio de desahucio es la respuesta del propietario al incumplimiento de la obligación principal del arrendatario: el pago de la renta.

El pago puntual de la renta es la exigencia que proviene del artº 27.2ª) de la LAU de 1994 y es la contraprestación por la que el propietario arrienda su finca (vivienda o local de negocio, o cualquier entidad).

Para la interposición de un juicio de desahucio basta con que se adeude una mensualidad completa y que se reclame dentro de la segunda mensualidad (también adeudada) tal y como viene a admitir el Tribunal Supremo en su Sentencia de 24 de Julio de 2008.

Al establecer la LAU que las rentas se abonen dentro de los 7 primeros días de cada mes (artº 17.2 LAU), la demanda de desahucio puede presentarse a partir del día 8 de la segunda mensualidad adeudada (no completa). Por el contrario, si se presenta dentro de la primera mensualidad, existe una amplia doctrina jurisprudencial que lo denomina “mero retraso” y que desestima la demanda de desahucio presentada.

No ocurriría así en la segunda mensualidad, a partir del día 8, y reclamando las dos rentas, más las que vayan venciendo en el proceso.

Además, sirve como Hecho de la demanda, la manifestación del actor relativa a que el arrendatario paga siempre a destiempo, y no en los plazos señalados por la norma. Y ello por cuanto los Tribunales entienden que la continuidad y reiteración en el retraso en los pagos, supone un incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del arrendatario.

La Sentencia de desahucio sólo puede ser recurrida en apelación, tras la consignación o pago al arrendador, de todas las cantidades reclamadas en demanda. Además, durante la tramitación de la segunda instancia, el arrendatario debe acreditar estar al corriente de pago de las rentas que vayan venciendo. En caso contrario, el recurso de apelación queda desierto.


B)    La enervación.


El proceso de desahucio por falta de pago tiene una particularidad, que es la de poder “enervar” la acción (posibilidad regulada en el artº 22 de la LEC).

La “enervación” es una extraña “segunda oportunidad” que la norma concede al arrendatario y que entra en funcionamiento cuando el arrendatario paga las rentas adeudadas.

En este caso no se produce la resolución contractual del arrendamiento y el arrendatario continua con el arriendo y sus efectos contractuales.

La resolución que pone fin al proceso declara la enervación del desahucio.


C)    Acumulación del desahucio con la reclamación de rentas adeudadas.

Otra pretensión del arrendador, además del lanzamiento del demandado es la reclamación de las rentas adeudadas.

Es decir, el propietario desea que el arrendatario incumplidor sea lanzado del piso o local, pero también desea que ese lanzamiento no le suponga al arrendatario el beneficio de estar sin pagar durante el período de tiempo que se tramite el proceso más las rentas adeudadas con anterioridad.

Por ello, la regulación del juicio de desahucio ha permitido, asimismo, la acumulación de la reclamación de cantidades adeudadas por el arrendatario, tramitándose conjuntamente, la resolución contractual y lanzamiento con la reclamación al arrendatario de su deuda arrendaticia.

D) El lanzamiento.


El juicio de desahucio pretende la resolución contractual y el lanzamiento del demandado.

Por lanzamiento se entiende el trámite por el cual el órgano judicial acude a la finca, procede al descerrojamiento de la cerradura (auxiliado por operarios expertos), al cambio de la misma y la entrega de las nuevas llaves al arrendador.

El arrendador puede solicitar el auxilio policial si prevé que el arrendatario puede utilizar la fuerza para evitar el lanzamiento.

Los enseres obrantes en la finca se consideran bienes abandonados por lo que el arrendador puede optar por lanzarlos al vertedero.

Si los considera de valor, puede embargarlos en el mismo trámite y solicitar quedárselos en propiedad como pago parcial de las rentas adeudadas.

II.- La LEC 1/2000.


A)    Regulación.


La LEC regula este juicio de desahucio en los artº 437 y ss., pero su regulación se reparte entre otros preceptos de dicha norma.

El proceso se inicia por demanda, en la que las partes del proceso son, como parte actora, tanto el propietario del piso o local, como uno de los propietarios (de una Comunidad de Bienes, por ejemplo) o incluso el arrendador no propietario (administrador de fincas, por ejemplo); y como parte demandada el que figura en el contrato de arrendamiento como arrendatario.

Basta como prueba de la falta de pago de la renta la mera manifestación de la parte actora, que aporta unos recibos que manifiesta estar adeudados. No se exige Certificación bancaria alguna ni documento fehaciente de esta deuda; tampoco requerimiento fehaciente del impago.

Al actor, le basta con aportar unos recibos que puede elaborar él mismo y manifestar estar adeudados.

La carga de la prueba, en sentido contrario, corresponde al arrendatario. Y ello por cuanto le es aplicable a esta situación, la doctrina procesal de los “hechos extintivos” según la cual, los hechos extintivos deben ser probados por quien los alega.

Por ello, si el arrendatario manifiesta como hecho extintivo, que no adeuda esos recibos, o no los adeuda totalmente (pero sí parcialmente) debe ser él quien debe pechar con la prueba de ese pago total o parcial. En definitiva, debe ser el demandado el que pruebe que no los adeuda aportando el ingreso en la cuenta del arrendador o los recibos bancarios del administrador de fincas, etc.

En este tipo de procesos era habitual, cuando la LEC tramitaba el proceso por los trámites del juicio verbal, la ausencia de la prueba del interrogatorio en juicio, sobretodo de la parte actora.

B)    Enervación.


Según el artº 440.3 de la LEC, el demandado podía enervar la acción de desahucio, pero la LEC 1/2000 limitó sus efectos en relación a la regulación anterior.

La Ley rituaria anterior a la 1/2000 establecía la posibilidad de “enervar” la acción hasta la misma fecha del lanzamiento, y ello provocaba un enorme trastorno para el propietario. Además, no se fijaba un número máximo de enervaciones por lo que los procesos podían repetirse varias veces frente al mismo arrendatario.

Así, eran frecuentes los casos en los que los arrendatarios enervaban la acción de desahucio con el pago de las rentas el día anterior a la fecha fijada para el lanzamiento.

Para evitar una nueva enervación, el propietario debía justificar ante el Juez que el arrendatario había utilizado este mecanismo en varias ocasiones (no bastaba una ocasión anterior) y que en el arrendamiento existía un reiterado y grave incumplimiento por parte del arrendatario.

Con la LEC 1/2000, se establecen dos limitaciones a esta “segunda oportunidad”.

La LEC 1/2000, limitó los efectos de la enervación por cuanto el arrendatario sólo podía enervar la acción de desahucio y continuar con el arriendo si pagaba la totalidad de las rentas (las de demanda y las posteriores) antes de la celebración del juicio, y no disponía ya de un  plazo hasta la fecha del lanzamiento.

Además, ya no podía enervar en una segunda ocasión, por lo que se limitó esa posibilidad a una única ocasión anterior.

Si ya se había utilizado una vez la enervación, o bien el arrendatario había sido requerido de pago extrajudicialmente por el arrendador, entonces ya no tenía esa “segunda oportunidad” y el proceso finalizaba con la resolución contractual y el lanzamiento.

Pero en la primera ocasión, si pagaba antes del juicio oral, con la LEC 1/2000 se dictaba resolución enervatoria de la acción de desahucio, que conllevaba, eso sí, la obligatoria condena en costas para el arrendatario.

El arrendador, en la segunda ocasión que presentaba demanda, debía aportar la Certificación de la resolución enervatoria de la acción de desahucio, advirtiendo al Tribunal que en ese juicio ya no cabía la enervación por haberse producido otra anterior.

Por ello, ambos hechos, si cabía o no la enervación, debían ser alegados por el actor en su demanda para comportar la posibilidad o no de la enervación judicial.


C) Acumulación de la reclamación de rentas adeudadas.


En la vigencia de la LEC 1/2000, la acumulación de la reclamación de rentas estaba siendo muy poco utilizada por cuanto si se acumulaba la acción de desahucio (tramitada por el juicio verbal) con la de reclamación de rentas, el trámite pasaba a ser el de Procedimiento Ordinario si la cuantía de la reclamación de rentas era superior al límite de los 3.000 € del juicio verbal.

Con ello, el proceso de desahucio, y su celeridad en los trámites de juicio verbal, quedaban perjudicados por la reclamación de rentas que lo derivaba al Procedimiento Ordinario.

Es por ello, que el propietario desistía de acumular ambas acciones para evitar la demora en la tramitación de su pretensión principal: el lanzamiento del demandado.

Por ello esta acumulación no tuvo los efectos esperados y no se utilizaba por el temor a que si las rentas acumuladas sobrepasaban los 3.000 €, el procedimiento pasara de juicio verbal a ordinario.

III.- La Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la venta de Bienes de Consumo.


La LEC 1/2000 se vio rápidamente modificada para agilizar los trámites procesales.

El legislador, consciente de que había de fomentar el mercado de alquileres, entendía que una reticencia de los propietarios en el arriendo, estaba en la poca celeridad del juicio de desahucio, y por ello inició una serie de modificaciones legislativas para agilizarlo.

La Ley 23/2003, de 10 de julio, de "Garantías en la venta de Bienes de Consumo", Disposición Final Tercera, BOE núm. 165, implantó una primera modificación trascendental de la LEC.

A) El requerimiento de pago y el plazo de dos meses.


Tal y como contempla esta Ley, se permitía y permite al arrendador extrajudicializar la morosidad en el arrendamiento, al permitir que la notificación de la deuda tenga los mismos efectos que todo un proceso de desahucio.

Así, esta norma, al modificar el artº 22 de la LEC 1/2000, establecía que si el propietario ha requerido de pago fehacientemente (Notarialmente o por burofax) el pago de las rentas adeudadas y el arrendatario no atiende el requerimiento, ya no podrá enervar la acción de desahucio.

Es decir, la “primera oportunidad” puede agotarse sin necesidad de proceso judicial.

Ahora bien, jurisprudencialmente, el juicio de desahucio sin posibilidad de enervación se ha limitado a los casos en los que el proceso judicial se sigue por las mismas rentas adeudadas por el arrendatario y que se detallaron en la notificación fehaciente.

Es decir, si se están reclamando tres rentas adeudadas y éstas coinciden con las del requerimiento, entonces puede solicitarse judicialmente que no quepa la enervación.

Para atender el requerimiento de pago, al arrendatario debía concederse el plazo de dos meses, desde la recepción de la notificación.

B) La acumulación de acciones.


Según esta norma, entre otras particularidades, podían acumularse a la demanda de desahucio la de reclamación de rentas adeudadas, y no sólo las que se adeudaren en la fecha de la presentación de la demanda sino también las que fueran venciendo en el proceso hasta que se efectuare el lanzamiento, y sin que por ello se hubiera de tramitar el procedimiento de desahucio por el Procedimiento Ordinario si la reclamación de rentas superaba los 3.000 €.

Al eliminarse esta traba procedimental y ante la imposibilidad de derivarse el juicio de desahucio al procedimiento ordinario, ya se generalizó la presentación de demandas de desahucio por falta de pago de vivienda o local, y acumuladamente la reclamación de rentas adeudadas, siendo este aspecto uno de los mayores logros de esta norma.

Al amparo de esta norma, en el trámite del juicio verbal, el actor podía añadir a las cantidades reclamadas en demanda, las que hubieran vencido desde la presentación de ésta hasta la fecha del juicio, aclarando la demanda (o modificando mejor dicho) en lo que se refería a la cuantía de la reclamación.

Así pues, la mejora era evidente, en relación a la regulación de la LEC, por cuanto se instauró un eficiente mecanismo de reclamación de rentas acumuladamente al juicio de desahucio y todo ello, a seguir por los trámites del juicio verbal y no ordinario como hasta ese momento; y todo sin limitación alguna por cuantía.


C) La condena a futuro.


En la reclamación de cantidades adeudadas podía incluirse la condena a futuro.

La condena a futuro pretende incluir en la reclamación, las rentas que se devenguen desde la fecha del juicio oral hasta el efectivo lanzamiento, es decir hasta el último momento en que el arrendatario conserva la posesión del inmueble arrendado.

Con esta facultad, el actor puede ampliar la demanda en el momento del juicio oral a las rentas devengadas hasta esa fecha y con posterioridad a la demanda; pero además, también podía y puede solicitar la condena a futuro. La liquidación de este importe a futuro puede efectuarse, perfectamente, en el trámite de ejecución de Sentencia.

No obstante, en la praxis procesal, las sentencias de primera instancia, en este momento temporal, solían “olvidar” el pronunciamiento a la condena al pago de las rentas que se devengaban, desde la fecha del juicio oral hasta el efectivo lanzamiento; quedándose (erróneamente) en la condena acumulada a las rentas hasta la fecha del juicio oral (pero no a las posteriores).

D) El domicilio del demandado


Esta norma contempló una posibilidad ciertamente beneficiosa para el arrendador: que el domicilio para notificaciones fuera la vivienda o local arrendado.

Tanto en viviendas como en locales de negocio, la norma establecía y establece que bastaba la notificación en el local arrendado sin necesidad de que el arrendador averiguara el domicilio real de arrendatario y sin necesidad de intentos ulteriores de notificación de la demanda.

Si no se encuentra el arrendatario en la vivienda o local, podrá efectuarse la entrega a cualquier persona que se encuentre la vivienda (mayor de 14 años) o cualquier vecino.

Estos trámites pretenden evitar la suspensión del proceso por dificultad en la notificación de la demanda.


E) El lanzamiento.


La particularidad de esta norma es que introduce una previsión que determina la celeridad del proceso; y ello por cuanto la fecha del lanzamiento se fija ya en la resolución que admite la demanda.

Es decir, según esta norma, en la resolución que admita la demanda se fijará para el arrendatario:

1º.- Si puede o no enervar la acción.
2º.- La fecha del juicio. Que determina además, la fecha límite para el pago de las rentas y poder enervar la acción (en su primera ocasión).
3º.- La fecha del lanzamiento si la sentencia no se recurre.

Ocurría, no obstante, que en base a esta norma, era el actor el que debía solicitar la ejecución de sentencia y que se lanzara al arrendatario en la fecha indicada en la resolución que admitía a trámite la demanda.

Es decir, el lanzamiento no era automático, estaba prevista la fecha del mismo, pero precisaba de una demanda de ejecución de sentencia firme en la que solicitara al Juzgado el lanzamiento en la fecha prevista por éste.

Si por dilaciones procesales, no podía efectuarse el lanzamiento en la fecha señalada, entonces la demanda de ejecución de sentencia no solicitaba el lanzamiento en la fecha señalada, sino que solicitaba el señalamiento de nueva fecha de lanzamiento.


IV.- La Ley 19/2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.

La segunda norma que intenta acortar los trámites procesales es la Ley 19/2009, encargada, nuevamente, de agilizar los trámites del desahucio por falta de pago.

Esta norma, dictada en el mismo año que la Ley 13/2009 de reforma judicial para la implantación de la nueva oficina judicial, otorga funciones procesales y de impulso al Secretario Judicial. En concreto, con esta norma, en caso de enervación, el proceso termina con un “Decreto”, resolución que emite el Secretario Judicial y no el Juez.


A) La condena a futuro


Esta norma vuelve a incidir en la posibilidad de condena de futuro, pensando, claramente, en las rentas devengadas desde la fecha del juicio oral hasta el efectivo lanzamiento.

La resolución debe condenar al pago de las rentas que se devenguen desde el juicio oral hasta el efectivo lanzamiento “a razón de la cantidad de……… por cada mensualidad que se devengue, cuyo cálculo se concretará en ejecución de sentencia”.

Pues bien, esta Ley incide sobre esta cuestión en un intento de superar estos vicios adquiridos, y ahora el artº 220.4 de la LEC contiene la imposición al Juez de instancia de “….la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca….”

El artº 437.3 LEC incide en una situación posible que es la de que el arrendador ofrezca en demanda condonar todo o parte de la deuda si el arrendatario entrega las llaves en el plazo propuesto por el arrendador.

Esta posibilidad es positiva para evitar la dilación de los procesos. No obstante, es inefectiva en los casos en los que los arrendatarios no tienen con qué hacer frente a la deuda reclamada y saben que la ejecución dineraria no finalizará con el cobro por parte del arrendador.


B) El lanzamiento

La agilización procesal del desahucio vuelve a poder predicarse con esta norma ya que el lanzamiento vuelve a acelerarse con respecto a la inicial redacción de la LEC 1/2000.

Esta norma obliga a dictar sentencia en los cinco días siguientes a la fecha de la vista oral, convocándose a las partes (incluso al arrendatario) a acudir a la sede del Tribunal para recibir la sentencia.

Ahora bien, según esta norma, el lanzamiento del demandado se llevará a término sin necesidad de ulteriores trámites, es decir, sin necesidad de que el actor presente demanda de ejecución de sentencia, suprimiéndose la necesidad de la presentación de demanda ejecutiva.

En definitiva, con la Ley 19/2009 se omite el trámite al actor del deber de instar demanda de ejecución de sentencia para obtener la ejecución del fallo de la sentencia, algo que es novedoso en nuestra legislación procesal. Así, la sentencia se ejecuta sin demanda de ejecución y se procede al lanzamiento del arrendatario a no ser, como excepción, que el actor desista del lanzamiento del demandado, por ejemplo, por haber obtenido la satisfacción de esta pretensión de forma extrajudicial.

C)    La rebeldía del demandado.


Esta norma incide en la ausencia de necesidad de notificación personal de la resolución que dé lugar al desahucio.

En primer lugar, la demanda se notifica a cualquier persona que se encuentre, no sólo en la vivienda o local arrendado, si no en el mismo edificio (ya sea el portero, vecino, familiar, etc).

Una vez notificada la demanda y la resolución que convoca a las partes, ya no se notifica más resolución. Y ello por cuanto se convoca al arrendatario a que acuda a la sede del Tribunal para recibir notificación de la sentencia.

En segundo lugar, la Sentencia se publicará en el Tablón de anuncios del Juzgado y no se precisan edictos en diarios ni boletines.

V.- Ley 37/2011, de 10 de octubre, de Medidas de agilización procesal (BOE 11 de noviembre).


A) Un nuevo proceso monitorio.


Con un prolífico año 2011, la reforma procesal sigue, y con la promulgación de la Ley 37/2011 se da un paso relevante, trascendente e innovador en nuestra legislación.

Al inicio de este artículo hemos concluido que el juicio de desahucio podía llegar a tramitarse bajo las reglas del Procedimiento Ordinario si se acumulaban las rentas por cuantía superior a los 3.000 €.

Pues bien, esta norma 37/2011 convierte el juicio de desahucio en un proceso monitorio, con nuevo redactado del artº 440.4 LEC.

Esta norma crea un nuevo juicio de desahucio en el que el trámite es el siguiente: el actor presenta demanda de desahucio y acumulada a la reclamación de rentas, en base a los mismos Hechos y estructura que se hacía hasta esta norma.

Presentada la demanda, el Secretario judicial, (a resultas de competencia que les confiere la Ley 13/2009) requiere de pago al demandado para que, en el plazo de diez días, elija entre pagar al actor o bien desalojar el inmueble si no cumple con su obligación de pago,  o alegue sucintamente las razones por las que se opone total o parcialmente a la reclamación instada por el actor.

Es decir, esta norma prácticamente elimina la vista del juicio verbal por cuanto en la demanda de desahucio se notifica al deudor que tiene diez días para pagar u oponerse a la pretensión. Si no se opone a la pretensión, se sigue el juicio por sus trámites habiéndose fijado el lanzamiento en la admisión de la demanda.

El juicio, por consiguiente, sólo se celebra si existe oposición a la pretensión del actor, equiparándose el proceso de desahucio al proceso monitorio.

Con esta regulación y con la necesidad de que el arrendatario alegue o se oponga, o sea el actor el que se oponga a la enervación, la práctica totalidad de los juicios de desahucio se resuelven y finalizan sin la necesidad de celebrar juicio oral, lo que redunda en beneficio de los propietarios y de la propia Administración de justicia.

En consecuencia, si en el plazo de los diez días conferido por el Secretario, el demandado no realiza actividad alguna, se pasa directamente al dictado de decreto (y no Sentencia) por parte del Secretario Judicial y al lanzamiento.


B)    Enervación.


Si en esos diez días paga, entonces se declara la enervación la acción. Ocurre no obstante que el plazo para la enervación se reduce considerablemente.

Con las previsiones de la LEC 1/2000, el demandado podía enervar hasta la fecha del juicio verbal, ello suponía un plazo que rondaba el mes o superior, dependiendo de las posibilidades del juzgado. Ahora la enervación sólo cabe si se consigna la deuda arrendaticia dentro del plazo de los diez días siguientes a ser notificado del requerimiento del Secretario Judicial.

Si no paga, o si no puede pagar, el demandado debe dejar el piso o local en ese mismo plazo. Es decir, para el demandado el plazo de los diez días le corre en un doble efecto: para pagar y para abandonar el piso o local.

Si no lo hace, se procederá al lanzamiento del demandado y se acumularán las rentas de esta tramitación a las de la demanda.

El requerimiento del Secretario Judicial, por tanto, incluirá las siguientes menciones:

1º.- que el demandado tiene el plazo de diez días para pagar o abandonar la vivienda o local,
2º.- que puede oponerse a la reclamación, o el actor a la enervación; en cuyo caso se cita ya a las partes al juicio verbal en la fecha señalada en el requerimiento;
3º.- finalmente, incluirá la fecha del lanzamiento, que se llevará a cabo tanto si no paga y no abandona el piso o local en esos diez días, como si se opone y se celebra juicio verbal y recae Sentencia desestimatoria.

Dicho requerimiento debe contener la mención de si es posible o no la enervación (no lo será si ya se ha enervado otra acción entre las mismas partes y referentes al mismo inmueble).

El requerimiento también hará mención que si el demandado desea solicitar asistencia jurídica gratuita, deberá hacerlo constar en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento. Con ello, se intenta evitar suspensiones de juicios y procesos por la petición de justicia gratuita en las fechas inmediatamente anteriores a los juicios verbales.

Si se realiza vista oral, entonces la resolución judicial es la Sentencia y no decreto. El decreto, en cambio, se dicta para enervar la acción de desahucio.


C) La ejecución de la deuda dineraria.


En caso de precisarse el lanzamiento, no se exige demanda de ejecución de títulos judiciales. Es decir, se consolida la norma en el sentido de que el lanzamiento se efectúa sin necesidad de trámite alguno y en la fecha señalada en el requerimiento del Secretario judicial.

En cambio, si el demandado abandona el piso o local, pero no paga lo debido, el Secretario interpela al demandante por si desea instar la ejecución de condena dineraria. Ahora bien, no se trata de demanda de ejecución de resoluciones judiciales por cuanto la norma establece que “bastará la mera solicitud”.

Pero puede presentarse solicitud, o no, y es el actor el que opta por instar esta ejecución mediante solicitud en este sentido.

No obstante, la diferencia entre la presentación de mera solicitud y demanda de ejecución se ha desvirtuado en la práctica, siendo habitual la presentación por los Letrados de las partes actoras, de verdaderas demandas de ejecución de sentencia, reiterando la petición del lanzamiento y detallando las rentas adeudadas y acumuladas a las del momento de la demanda y solicitando las medidas ejecutivas pertinentes para la efectividad de los embargos que se soliciten.

D) El juicio verbal.

Si el demandado se opone en los diez días siguientes al requerimiento, el proceso se deriva al juicio verbal, (al igual que el proceso monitorio de cuantía inferior a los 6.000 €).

Si el demandado se opone pero no asiste a juicio (con lo que su única finalidad de la oposición consistió en la dilación del lanzamiento) queda citado para recibir la notificación que se dicte, el sexto día siguiente señalado para la vista; con la norma anterior quedaban convocadas las partes (incluso al arrendatario) a acudir a la sede del Tribunal para recibir la sentencia en los cinco días siguientes al juicio.

Igualmente, el lanzamiento deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista.

VI.- La Ley 4/2013, de 4 de junio de 2013, (BOE de 5 de junio) de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de vivienda.


Aprovechando la voluntad del Gobierno de introducir cambios en los contratos de arrendamientos de viviendas, cambios que afectan al plazo mínimo de los arriendos y al de prórrogas obligatorias, etc; se vuelve a modificar el desahucio por falta de pago.

Ciertamente esta Ley lo que hace es “corregir” unas leves carencias y defectos de la norma anterior.

Ahora bien, a juicio de este autor, esta norma mejora sustancialmente la figura del proceso monitorio instaurado para la tramitación del juicio de desahucio, tanto es así que, por un lado se consolida y, por otro, se perfecciona el citado proceso.


A)    Agilización del lanzamiento.


El proceso monitorio instaurado con la Ley 37/2011 fijaba tres fechas clave:

1º) Los diez días para el pago u oposición.
2º) La del juicio oral sólo si se presentaba oposición.
3º) La del lanzamiento.

Pero esas tres fechas se sucedían en el tiempo.

Es decir, el Decreto en el que se fijaban estas tres fechas, preveía que el juicio se celebrara pasados esos diez días, y el lanzamiento pasado el juicio oral.

Lo que ocurría y ocurre es que puede no celebrarse juicio oral. De hecho era y es lo más habitual. En consecuencia, el lanzamiento quedaba muy demorado en relación a los diez días. Ante la eliminación de la fecha del juicio, el lanzamiento quedaba fijado muy a posteriori, y sin posibilidad de adelanto por quedar esa fecha fijada en el Decreto admitiendo la demanda y tramitando el juicio de desahucio.

Ante esta situación, ya se producía en la praxis procesal, que algún Juzgado dictara dos fechas de lanzamiento:

a)    Una fecha, posterior a la del juicio oral, por si se celebraba éste.
b)    Otra fecha, anterior a la del juicio oral, por si no se celebraba éste.


Pues bien, el legislador, conocedor quizás de esta praxis procesal, ha instaurado esta segunda opción, con un nuevo redactado del artº 440.3 LEC.

Establece ahora este precepto que el requerimiento expresará la citación para la práctica del lanzamiento “en caso de que no hubiera oposición”, procediéndose al lanzamiento “en la fecha indicada”.

En cambio, si hay oposición y se celebra juicio, el lanzamiento se fijará en la Diligencia que tiene por opuesto al demandado.

Por tanto, en consecuencia, el desahucio vuelve a ser más rápido, eficaz y otorga verdadera protección al arrendador frente al incumplimiento del arrendatario.

B)    Condenas a futuro.
   

Con la regulación de la Ley 37/2011 la condena a futuro parecía reservada a la “Sentencia” ya que esa era la mención del artº 22.2 de la LEC.

Pero el juicio de desahucio, sin oposición, se resolvía mediante Decreto. Por tanto, parecía entenderse que los Decretos no podían contener la condena a futuro.

Esta interpretación venía a dar al traste todos los logros conseguidos con las distintas regulaciones anteriores.

Los Juzgados resolvían esta situación dictando Decretos en los que únicamente se daban por finalizados los desahucios, ante la no oposición del arrendatario, remitiendo a la parte actora a la presentación de demanda ejecutiva en la que ratificara el interés por el lanzamiento (para la que bastaba mera solicitud) y en la que se detallaran las rentas adeudadas, acumulando a las de la demanda, las devengadas con posterioridad.

Ahora bien, los Decretos no incluían cantidad alguna en su contenido al no estar expresamente permitido en el artº 220.2.

Ahora el artº 220.2 de la LEC queda redactado en el sentido que la sentencia, el auto o decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.

Es decir, el Decreto de resolución del juicio de desahucio contendrá:

a)    La finalización del juicio de desahucio.
b)    La suspensión de la vista por no oposición.
c)    La estimación de la reclamación de cantidad acumulada, por el importe de la demanda más las rentas que se han devengado hasta el Decreto, más la condena al pago de las rentas a futuro, tomando como base el importe de la última mensualidad adeudada en demanda.
d)    El ofrecimiento a presentar despacho de ejecución, tanto para el lanzamiento como para la condena dineraria, a los efectos del embargo de bienes del demandado.
e)    La condena en costas.

El nuevo redactado del artº 440.3, establece expresamente que el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada en demanda.


C)    Oposición del arrendatario o arrendador.


Si hay oposición del arrendatario o del arrendador a la enervación, en la resolución en la que se declare tenerle por opuesto, se fijará el lanzamiento.

Por tanto, el Decreto de admisión del juicio de desahucio no fijará el lanzamiento para caso de oposición. Recordemos que hemos concluido que se fijará el lanzamiento para el caso de que no hubiese oposición.

Por tanto, el Decreto de admisión del juicio de desahucio está pensando en la resolución del proceso, sin oposición del arrendatario, y por ello fija fecha de lanzamiento, que debe ser anterior a la fecha de vista.

Ahora bien, ese Decreto contempla la posibilidad de que el arrendatario se oponga, por ello fija una fecha para ventilar esa oposición mediante la convocatoria de juicio verbal.

Antes de celebrarse el juicio oral, y en la misma resolución en la que se tenga por opuesto al demandado, se fijará fecha de lanzamiento. Fecha de lanzamiento que se conoce por primera vez en este momento.

Además, este lanzamiento deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista.

Ocurre no obstante, que para sostener la oposición, el arrendatario deberá estar al corriente en el pago de las rentas devengadas hasta la fecha del juicio.

D)    Lanzamiento.


La Ley 4/2013 es más clara y contiene pronunciamiento en relación a la posibilidad de que el arrendatario entregue las llaves y la posesión de la finca en el plazo de los diez días que se le ha concedido, o en un momento posterior pero antes de la diligencia de lanzamiento.

Así, el artº 400.3 contiene la previsión, introducida por esta Ley, relativa a que en el caso que el demandado entregare la posesión, se dictará Decreto dando por terminado el procedimiento y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado de la finca.

Además, en este caso, el arrendador mantiene su derecho a la ejecución de la condena dineraria por las rentas adeudadas.

Todo ello ocurría con la legislación anterior, pero digamos que ahora se contempla expresamente en la Ley y no proviene de la casuística que se materializaba en los Juzgados y Tribunales.

E)    Solicitud de ejecución de Sentencia de juicio de desahucio.

La previsión de las normas en el sentido de que basta la mera solicitud, dio a entender, que bastaba escrito con esta mera manifestación para la ejecución de sentencias en los juicios de desahucio.

No obstante, muchos Juzgados y Tribunales, al recibir estos escritos, remitían a las partes a la presentación de Demanda ejecutiva y además a que ésta fuera presentada, no directamente al Juzgado, como lo era la mera solicitud, sino al Juzgado Decano para su remisión al Juzgado de procedencia.

Bien, este proceso parece que se mantiene en la Ley 4/2013 ya que el artº 549, relativo a la demanda ejecutiva, incluye en su apartado 3 a las demandas de desahucio por falta de pago.

Establece este artículo que para la ejecución directa de estas resoluciones (las que dan por terminado el juicio de desahucio) será suficiente la “solicitud de su ejecución”.

No obstante, se refiere el mismo artículo “sin necesidad de ningún otro trámite”

A entender de este autor, con la lectura en conjunto del citado párrafo, los Juzgados y Tribunales pueden seguir solicitando la presentación de demandas ejecutivas, a presentar en los Juzgados Decanos (como se ha venido solicitando comúnmente hasta ahora).

Lo que ocurre, en beneficio del arrendador es que no se realizará ningún otro trámite, es decir, no se dará traslado a la parte ejecutada, etc.

F)    Conclusión.


Con la Ley 4/2013, el juicio de desahucio a modo de monitorio se ha consolidado y perfeccionado, y permite aplicarse con celeridad y rapidez, ofreciendo plenas garantías a los arrendadores cuando ven que sus contratos son incumplidos gravemente ante la falta de pago de una renta debida y contractualmente acordada.

Se dan asimismo garantías a los derechos de defensa de los demandados al preverse la posibilidad de celebración de vista oral para los casos de oposición, que son, porcentualmente, los casos más excepcionales en este tipo de procesos.

VII.- La necesidad de aplicación de este proceso a la reclamación de cuotas comunitarias de propiedad horizontal.

El legislador ha agotado todo su esfuerzo con la regulación de los diferentes procedimientos del juicio de desahucio.

En estos trece años desde que se promulgó la LEC 1/2000 se ha pasado de la inicial posibilidad de un procedimiento ordinario a instaurar un nuevo, propio y particular juicio monitorio para la resolución de los contratos de alquiler, el lanzamiento del arrendatario y la condena dineraria de las rentas adeudadas.

Pero, por el contrario, no se ha mejorado, en absoluto, el procedimiento de reclamación de las cuotas comunitarias de las Comunidades de Propietarios.

La reclamación judicial de las cuotas comunitarias es el “hermano pobre” que sufre las preferencias que recibe el juicio de desahucio.

En la actualidad, el proceso monitorio para la reclamación de cuotas comunitarias sigue teniendo los mismos problemas de eficacia desde que se promulgó la LEC 1/2000, y por el contrario, los males de las Comunidades de propietarios se incrementan con el paso de los años y la ineficiencia procesal.

Así, dos son los problemas que se deberían solucionar para que se pudiera hablar de mejora sustancial en lucha contra la morosidad en las Comunidades de Propietarios:

a)    En el proceso monitorio de reclamación de cuotas comunitarias no basta con aportación de los recibos adeudados como soporte documental, algo que sí sirve en el proceso de desahucio. En el proceso de desahucio basta cualquier apariencia de que el arrendatario adeuda unos recibos de alquiler.
En el juicio monitorio de reclamación de cuotas comunitarias ha de elaborarse una Certificación de deuda que ha de notificarse fehaciente al propietario deudor y se ha de acreditar judicialmente que el deudor ha sido notificado de esa Certificación.
La negativa a la recepción por parte del deudor, de la notificación fehaciente de la deuda, impide en la mayoría de los casos, que los Juzgados den curso al monitorio, por entender que no se cumple con los requisitos del proceso monitorio cuando se trata de reclamación de cuotas comunitarias.
En cambio, en el juicio de desahucio basta con cualquier recibo manuscrito por el propietario para dar curso al desahucio y para acordar el lanzamiento del arrendatario.

b)    El proceso de reclamación de cuotas comunitarias no permite, y no lo permiten los Juzgados y Tribunales, la condena a futuro de las cuotas comunitarias que van venciendo durante el proceso judicial y devengadas tras la presentación de la demanda.
El proceso judicial de reclamación de cuotas comunitarias suele ser largo y se dilata en el tiempo. El moroso suele no recibir la notificación del Juzgado, no se conoce su domicilio, etc.
Pues bien, todas esas cuotas mensuales o trimestrales devengadas mientras el proceso se sustancia, dilatado por el propio deudor, no se acumulan a la deuda reclamada en demanda.
En la ejecución de sentencia no pueden acumularse más cuotas comunitarias que las inicialmente reclamadas en demanda. Ejecución de sentencia que puede demorarse ante la dificultad de encontrar bienes del deudor.
Si, finalmente, la Comunidad de propietarios consigue que el deudor pague la deuda, a éste le basta con consignar judicialmente el importe reclamado inicialmente en demanda; obligando a la Comunidad a instar un nuevo procedimiento si quiere que el deudor pague sus cuotas comunitarias en su totalidad e integridad.


En definitiva, cabe obligar al legislador, y al Gobierno, a que adopten las fórmulas que han funcionado en el juicio de desahucio y las incorpore a la reclamación de cuotas comunitarias.

Los datos de morosidad en nuestro país, en relación a las cuotas comunitarias, no dejan lugar a dudas sobre esta necesidad.


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April

2017