21
March
2018
I.- Planteamiento de la cuestión.
Todos los Administradores de Fincas “temen” las conductas abusivas, excesivas, e impropias de “exigentes” propietarios que solicitan reiteradamente detalle de los gastos e ingresos de su Comunidad, solicitando incluso copia de algunas facturas, presupuestos, acceso a los movimientos bancarios, etc.
¿Tienen los propietarios el Derecho de información "limitado o ilimitado"?.
21
September
2016
POR JOAQUIM MARTI MARTI
Abogado.
Profesor en cursos de formación. Autor de diversas publicaciones.
I.- INTRODUCCIÓN.
El artº 62 del TR de la LAU de 1964, establece como causas de resolución, cuando el “inquilino” ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades (causa 4ª) y cuando el “inquilino”, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la demanda, hubiese tenido a su disposición, una vivienda desocupada (causa 5ª).
05
April
2016
Por Joaquim Martí Martí.
Las Comunidades de Propietarios están padeciendo la proliferación y extensión del uso de los pisos como apartamentos turísticos que se ofrecen por internet al mercado global. Ello supone que la entidad ya no se destina a la morada de una familia, sino que su uso es comercial, distinto del inicialmente previsto, y en la mayoría de los supuestos, problemático y de mayores molestias para el resto de los vecinos.
Ante esta situación y riesgo para las Comunidades de Propietarios, se ha generalizado la adopción de acuerdos comunitarios de limitación del uso de las entidades de la finca como pisos turísticos.
Pues bien, los Registradores de la Propiedad no han seguido un criterio unánime ni unificado a la hora de calificar estos acuerdos y de aceptar su inscripción.
En este artículo analizaremos las exigencias para la adopción de estos acuerdos, a resultas de la regulación del Libro V del CC Cat por Ley 5/2006, y por Ley 5/2015, sustentado este análisis por la doctrina de la Sentencia del Juzgado de 1ª Instancia nº 3 de Barcelona de 30 de septiembre de 2015.
15
March
2016
Por Joaquim Martí Martí.
El presente artículo pretende analizar la facultad y competencia que tiene el Administrador de Fincas para comprometer el pago por cuenta de una Comunidad de Propietarios, ante la aceptación por parte del primero, de un presupuesto de reparación o de actuación en beneficio de la Comunidad.
Y ello a resultas de la doctrina proclamada por la Sección 16ª de la AP de Barcelona, en su Sentencia de 3 de septiembre de 2014, en la que desestima la reclamación de cantidad por parte de una empresa de ascensores, tras la reparación del ascensor de la finca, por encargo del Administrador y tras la aceptación y firma del presupuesto por parte de éste, pero en la que se produjo la negativa al pago por parte de la Comunidad, que no aceptó la actuación y, por consiguiente, desautorizó el encargo realizado por su propio Administrador.
27
May
2015
Por Joaquim Martí Martí.
La ejecución de obras en interés de una Comunidad de Propietarios puede topar con la oposición por parte de un propietario en la ocupación de parte de su terraza para la colocación del andamio necesario para ese fin. La jurisprudencia resuelve el conflicto entre la propiedad privada y el interés comunitario con la imposición de una servidumbre temporal. La colocación de andamios y el paso de operarios en elemento privado puede provenir, entonces, de la imposición judicial de una servidumbre. Pero la servidumbre puede, tambIén, conllevar la limitación del derecho de propiedad para la instalación del ascensor en la finca, que puede ocupar una parte del local o afectar a las vistas de los pisos que dan al patio donde se instala.
El presente artículo estudia el problema, y la solución judicial, a las servidumbres derivadas de la propiedad horizontal.
06
March
2015
Por Joaquim Martí Martí.
I.- El inicio del arrendamiento.
Es habitual, en el inicio del arrendamiento, que el arrendatario solicite al arrendador que éste le autorice a la realización de obras en el bien arrendado.
En viviendas, esta autorización se suele limitar por el propietario a las pequeñas adecuaciones de la vivienda, tales como mobiliario, pintado, leves reparaciones, etc. Por ello, la autorización se limita a aquellas actuaciones que precisa el arrendatario para adecuar la vivienda a sus necesidades y/o a las de su familia.
Ahora bien, esa autorización es relevante y trascendente cuando la misma se refiere a locales de negocio.
31
July
2014
Por Joaquim Martí Martí.
Abogado.
Profesor Consultor en la Universitat Oberta de Catalunya.
I.- Planteamiento de la cuestión.
El arrendamiento de una vivienda a una persona jurídica para que sea destinada a hogar familiar de miembros del equipo de dirección de la sociedad mercantil ¿debe calificarse como de arrendamiento de local de negocio o como arrendamiento de vivienda?. La solución no es pacífica y las Audiencias Provinciales discrepan de la calificación jurídica, dictando resoluciones totalmente contrapuestas.
No nos referimos a alquiler de locales o despachos, sino al alquiler de pisos con las estancias típicas y propias: cocina, dormitorios, baños con ducha y bañera, etc.
La Audiencia Provincial de Madrid se decanta por calificarlo como arrendamiento de vivienda, mientras que la Audiencia Provincial de Barcelona lo califica como arrendamiento de local de negocio; trasladando la rivalidad deportiva al ámbito de la doctrina jurisprudencial.
17
July
2014
Por Joaquim Marti Marti
La Ley 4/2013 ha revitalizado una posibilidad que siempre estaba prevista en la norma pero que escasamente se utilizaba: la inscripción en el Registro de la Propiedad de los contratos de arrendamiento, tanto de vivienda como de local de negocio.
Establece la Ley 4/2013, en el nuevo redactado del artº 7 de la LAU que <<en todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.»
Esta previsión es muy distinta de la regulación prevista en la LAU de 1994, en cuya Disposición Adicional segunda se modificó la Ley Hipotecaria de 1946 para permitir la inscripción en el Registro de todos los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.
El presente artículo pretende resolver la pregunta de si la modificación de la LAU por la Ley 4/2013 supone una mayor garantía para el arrendatario y/o para el arrendador que inscribe en el Registro de la Propiedad su contrato de arrendamiento.
03
October
2013
Por Joaquim Martí Martí.
La reclamación por error profesional es una situación consolidada en lo que se refiere a los colectivos de médicos, arquitectos, y arquitectos técnicos. Lamentablemente, a estos colectivos se han añadido, en los últimos años, los Abogados, cuyas reclamaciones por errores profesionales se han incrementado en número y en cuantías. En este artículo estudiaremos si el colectivo de los Administradores de fincas debe considerar, o no, que el ejercicio de su actividad profesional está afectado por las mismas exigencias que el resto de colectivos y si, en consecuencia, sus errores pueden sufrir las mismas consecuencias y reclamaciones. Y ello por cuanto, la sociedad cada vez reclama más, y ha asumido un principio por el cual la contratación de un profesional obliga a éste a prestar en el servicio un nivel de exigencia muy superior al de podría darse en un buen padre de familia.
29
July
2013
Por JOAQUIM MARTI MARTI
En primer lugar, la reforma de la normativa de alquileres pretende que hayan más viviendas en alquiler.
En Europa el 30% de las viviendas son de alquiler, mientras que en España sólo el 17%.
Por ello se pretende que más personas tengan acceso al alquiler y que más propietarios alquilen viviendas de su propiedad.
04
March
2013
Por Joaquim Marti Marti.
La cesión del uso de una vivienda a un familiar, sin pago de contraprestación alguna, supone un acto de liberalidad graciosa con motivo de una situación de necesidad del futuro poseedor y de una obligación moral del cedente en virtud de esa situación de parentesco. Son habituales las cesiones de uso de vivienda a un hijo para que lo use como domicilio conyugal con su esposa, pero también la entrada al piso de una pareja de hecho que es invitada a compartir el piso propio. Una vez rota la situación familiar en la pareja, ¿pueden los padres recuperar la vivienda cedida por convenio regulador a la esposa del hijo? ¿puede el propietario de la vivienda ordenar la salida del piso al otro miembro de la pareja de hecho?. Y para su discusión judicial ¿Cuál es el proceso competente?. Analizaremos en este artículo el título de posesión en estos casos y el proceso competente para resolverlo.
11
January
2013
Por Joaquim MARTÍ MARTÍ
La convulsa situación actual parece legitimar la ocupación inconsentida de bienes inmuebles pertenecientes a entidades bancarias por parte de personas que no tienen un techo donde habitar. Pero esta penosa situación no debe ocultar que la usurpación de la posesión de una propiedad inmobiliaria supone el mayor atentado a los derechos posesorios. La ocupación de inmuebles es una lesión mucho mayor que el robo o el hurto en un inmueble, por cuanto supone la privación de la posesión misma de esa propiedad. Y si esa usurpación se lleva a cabo por colectivos «ocupas» la sensación para el propietario es de mayor gravedad. Pues bien, la jurisdicción penal es la que puede y debe conceder la protección al legítimo propietario; y la mejor materialización de dicha protección es la del desalojo, como medida cautelar, del inmueble ocupado.
04
October
2012
Por JOAQUIM MARTI MARTI
Abogado.
Profesor Consultor de Derecho en la ”Universitat Oberta de Catalunya”.
12
May
2011
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
La opción de compra en el arriendo se fija para que, en cualquier momento, ya sea porque el comprador encuentre una entidad crediticia que se avenga a concederle una financiación adecuada, o ya sea porque el comprador espera una entrada de dinero futura (la venta de su piso, etc.); el inquilino acabe comprando la vivienda que ya está utilizando, si bien bajo la fórmula del arriendo.
10
May
2011
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
El artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal regula la impugnación judicial de los acuerdos comunitarios.
Los acuerdos adoptados por la Comunidad de Propietarios pueden impugnarse judicialmente por aquellos propietarios ausentes (por cualquier causa, según establece el citado precepto) y los que asistieron pero votaron en contra (hubiesen salvado su voto en la Junta).
24
March
2011
Por JOAQUIM MARTI MARTI
La usurpación de la posesión de una propiedad inmobiliaria por parte de colectivos «ocupas» supone el mayor atentado a los derechos posesorios. El allanamiento de morada, el robo y el hurto en inmuebles, suponen atentar contra las posesiones de bienes obrantes en el interior de los inmuebles. Sin embargo, la ocupación de inmuebles es una lesión mucho mayor, por cuanto supone la privación de la posesión misma del inmueble. Pues bien, la jurisdicción penal no entiende como delito de usurpación de bien inmueble la «ocupación», por parte de colectivos, de masías, edificios o inmuebles que no puedan considerarse en sentido estricto como «viviendas».
06
March
2011
23
February
2011
Por Joaquim Martí Martí.
Tras el consiguiente desarrollo jurisprudencial de las Disposiciones Transitorias de la LAU de 1994, la resolución, por fin de contrato, de los arrendamientos celebrados bajo los efectos del TR LAU de 1964 en lo que se refiere a los locales de negocio es como se indica en el artículo.
15
November
2010
SP/SENT/526259
AP Barcelona, Sec. 16.ª, 128/2010, de 5 de marzo. Con Comentarios
Recurso 108/2009. Ponente: JORDI SEGUI PUNTAS. Jurisprudencia Comentada. Noviembre 2010
SP/DOCT/8010
Por Joaquim Martí Martí
01
November
2010
Por Joaquim Martí Martí.
El contrato de arrendamiento se define como un compromiso bilateral, en el que el arrendador entrega un bien inmueble para uso y disfrute del arrendatario a cambio de una renta mensual. La casuística nos demuestra que esa relación contractual no es tan simple y que las obligaciones de ambas partes derivan en una pluralidad de conflictos. El incumplimiento de estas obligaciones conlleva la resolución contractual. Si el incumplimiento es del arrendatario, será el arrendador el que solicite la resolución del contrato y el abandono de la vivienda por parte del arrendatario. Pero si el incumplimiento es del arrendador, la acción resolutoria provendrá del arrendatario, quien además podrá solicitar una indemnización por el daño causado.
El presente artículo, no obstante, se centra en el incumplimiento de los contratos de arrendamiento celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, sin entrar en el estudio de las causas de resolución de los contratos sometidos a prórroga forzosa.
09
July
2010
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona
LA LEY 3954/2010
I. LA OCUPACIÓN INCONSENTIDA POR EL MOVIMIENTO «OCUPA»
El término «ocupa» puede ser utilizado en este artículo con total libertad porque es un término que utiliza la jurisprudencia para tratar los supuestos que estamos definiendo; las sentencias que lo tratan, se refieren a éstos colectivos como «ocupas» e incluso con «k». Así, por ejemplo, se utiliza dicho término en la SAP de Barcelona, Sección 4.ª, de 31 de mayo de 2002, en la que el juicio verbal por precario se instó contra Oriol G. G.; D. Damir M. P. y los ocupas instalados en los mencionados edificios.
01
July
2010
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona
I.- La regulación de la subrogación por fallecimiento en el TR LAU de 1.964.
El artº 60 de la LAU de 1964, establece que por el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida vigente el contrato, aunque sea por prórroga legal, el heredero sustituirá en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido.
