01
June
2010
EL COMPUTO DEL PLAZO PARA LA IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS.
Joaquim Martí Martí.
Los acuerdos adoptados pueden impugnarse judicialmente por aquellos propietarios ausentes y los que asistieron pero votaron en contra. (artº 553-31 CC Cat). Los que no asistieron debieron además votar en contra expresamente, por cuanto si no es así se consideran adheridos al acuerdo y no podrán impugnarlos; los que asistieron debieron votar en contra, no siendo suficiente la abstención.
02
May
2010
Por Joaquim Martí Martí.
La jurisprudencia (sirviendo como ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 21 de septiembre de 2000, rec 121/1999, Ponente: Cremades Morant, Juan Bautista), establece que la previsión del párrafo 3º del artº 62 LAU no ha de ser interpretado en el sentido que el local haya cesado toda actividad para estimar la causa resolutoria.
01
May
2010
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona
I.- Introducción.
El artº 62 de la LAU de 1964, en su apartado 3º, establece que no tendrá derecho a la prórroga forzosa el inquilino cuando el local de negocio permanezca cerrado durante más de seis meses en el curso de un año, a menos que el cierre obedezca a justa causa. El artº 114 de la misma ley, en su nº 11, permite al arrendador instar la resolución contractual por ese motivo.
10
April
2010
Joaquim Martí Martí.
Los acuerdos adoptados pueden impugnarse judicialmente por aquellos propietarios ausentes y los que asistieron pero votaron en contra. (artº 553-31 CC Cat). Los que no asistieron debieron además votar en contra expresamente, por cuanto si no es así se consideran adheridos al acuerdo y no podrán impugnarlos; los que asistieron debieron votar en contra, no siendo suficiente la abstención.
01
February
2010
Por Joaquim Martí Martí.
El Tribunal Supremo, en una interesantísima sentencia de 9 de septiembre de 2009, rec. 1071/2005, Ponente Antonio Salas Carceller, puede haber acabado de resolver, a criterio de este autor, una situación de verdadero descalabro jurídico, cual era la regulación del momento de la extinción de los contratos de alquiler que se concertaron con posterioridad al RD 2/1985 de 9 de mayo, pero sometidos a la prórroga forzosa y arrendados a una persona jurídica.
01
February
2010
CONSECUENCIAS DE LA EMISIÓN DE ERRÓNEO CERTIFICADO DE DEUDAS POR PARTE DEL SECRETARIO.
Por Joaquim Martí Martí.
En la escritura de transmisión del piso o local el vendedor deberá acompañar certificación de no tener deudas con la Comunidad (artº 553-5.2 CC Cat). Este instrumento, que fue instaurado con éxito por la LPH de 1.999, sigue estando incluido en la regulación del Código Civil de Catalunya.
Tanto es así, que el artº 553-5.2 amplía los requisitos del certificado, que podrá ser expedido por el Administrador, si éste es un profesional, sin que sea preciso el visto bueno del Presidente de la Comunidad. Según este artículo, deberá consignarse en el certificado la mención de no tener deudas con la Comunidad y la mención de los gastos ordinarios aprobados pero pendientes de girar.
11
January
2010
Por Joaquim Martí Martí.
Abogado
El presente artículo pretende resolver la cuestión relativa a si el arrendatario en el contrato de arrendamiento concertado bajo los efectos del TR de la LAU de 1964 es el marido que suscribe el contrato o, realmente, son arrendatarios los dos cónyuges por cuanto el arrendamiento se suscribió para destinar la vivienda al hogar familiar, e incluso pudo haberse concertado cuando el firmante ya estaba casado.
La jurisprudencia trata el supuesto, y lo resuelve, en atención a las circunstancias de hecho que rodean la suscripción del contrato de arriendo. Y ello por cuanto los Tribunales son conocedores de que bajo los efectos de la LAU de 1964 la esposa no firmaba el contrato de arrendamiento al igual que no lo hacía en la práctica totalidad de documentos, por cuanto esa potestad en el matrimonio se atribuía al marido. La trascendencia de este hecho, no obstante, estaba siendo resuelto de forma distinta por las Audiencias Provinciales, y esta diferencia de criterio ha provocado que el Tribunal Supremo dicte jurisprudencia en un sentido, en su sentencia de 3 de abril de 2009.
05
July
2009
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona
1º.- El Auto de la AP de Barcelona que ha sido interpretado en el sentido que no cabe la aplicación del proceso monitorio en Catalunya para la reclamación de deudas comunitarias.
Ya nos referíamos en nuestro artículo publicado en el nº 128 de esta Revista, titulado "LA REGULACION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL POR EL LIBRO V DEL CODIGO CIVIL DE CATALUNYA. ESPECIALIDADES CON RESPECTO A LA REGULACIÓN ESTATAL." que nuestra interpretación del Auto de la Secc. 11ª de la AP de Barcelona de 12-12-2007 que resuelve rechazar en ese supuesto la aplicación del artº 21 LPH para la reclamación de cuotas comunitarias una vez ha entrado en vigor el CCCat, no conllevaba la proclamación de que el proceso monitorio no era aplicable en Catalunya, a resultas de su regulación específica de la propiedad horizontal.
05
July
2009
LA APLICACIÓN EN CATALUNYA DEL PROCESO MONITORIO PARA LA RECLAMACIÓN DE DEUDAS COMUNITARIAS. COMENTARIO AL ACUERDO DE LA JUNTA DE MAGISTRADOS DEL ORDEN CIVIL DE LA AP DE TARRAGONA DE 30 DE ABRIL DE 2009.
Por Joaquim Martí Martí
Abogado.
01
July
2009
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona
I.- Eficacia jurídica del redactado del Acta.
Los redactados de las actas reflejan el estilo de los Administradores de Fincas, unos se preocupan por incluir en el redactado el contenido detallado de los debates en las Juntas, otros, mucho más telegráficos, sólo incluyen los acuerdos adoptados y las mayorías alcanzadas.
El acta es únicamente un medio de prueba de los datos recogidos en ella y de los acuerdos adoptados, según el contenido recogido en el artículo 19 de la LPH, careciendo de eficacia constitutiva respecto de ellos. En ese sentido se pronunció la STS de 2 de marzo de 1992 y la SAP de Tarragona, Secc. 1ª de 19 de mayo de 2008, según la que «se atribuye al acta de la junta un carácter constitutivo de los acuerdos que no posee; es mero "reflejo" de los mismos».
01
May
2009
EL VOTO DE LOS AUSENTES Y SU DERECHO DE IMPUGNACIÓN DE LOS ACUERDOS. CRITERIO DEL TS EN SENTENCIA DE 16 DE DICIEMBRE DE 2008 Y SU APLICABILIDAD INTERPRETATIVA AL ARTº 553-31 DEL CC CAT.
Por Joaquim Martí Martí.
El Tribunal Supremo ha dictado la reciente sentencia de 16 de diciembre de 2008, que considera que los propietarios no ausentes no están obligados a votar expresamente, dentro del plazo de los treinta días naturales, en contra del acuerdo adoptado por la Junta a la que no asistieron, para poder impugnarla dentro del plazo de dos meses que establece el artº 18.2 de la LPH.
¿Es aplicable la doctrina del TS en Catalunya, a resultas de la regulación en el artº 553-31 del CC Cat de la impugnación de los acuerdos?.
La respuesta de este autor es claramente negativa, y no sólo por una cuestión de competencia territorial (CC Cat y su competencia a la C. A. de Catalunya) sino porque el CC Cat, a nuestro entender, se preocupó expresamente de regular el voto de los ausentes, por lo que no hay duda en su interpretación.
30
April
2009
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona
1º.- El Auto de la AP de Barcelona que ha sido interpretado en el sentido que no cabe la aplicación del proceso monitorio en Catalunya para la reclamación de deudas comunitarias.
Ya nos referíamos en nuestro artículo publicado en el nº 128 de esta Revista, titulado "LA REGULACION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL POR EL LIBRO V DEL CODIGO CIVIL DE CATALUNYA. ESPECIALIDADES CON RESPECTO A LA REGULACIÓN ESTATAL." que nuestra interpretación del Auto de la Secc. 11ª de la AP de Barcelona de 12-12-2007 que resuelve rechazar en ese supuesto la aplicación del artº 21 LPH para la reclamación de cuotas comunitarias una vez ha entrado en vigor el CCCat, no conllevaba la proclamación de que el proceso monitorio no era aplicable en Catalunya, a resultas de su regulación específica de la propiedad horizontal.
08
March
2009
Por Joaquim Martí Martí
Mucho se ha escrito sobre la asunción de competencias por parte del Parlamento de Catalunya, a resultas de la Ley 5/2006 del Parlamento de Catalunya, de la regulación de la Propiedad Horizontal en su Código Civil, y sobre la oportunidad y conveniencia de su regulación.
No obstante, es lo cierto que los órganos jurisdiccionales en Catalunya van aplicando la nueva regulación, integrando la misma con el Código Civil de Catalunya (en adelante CC Cat) y los criterios de su derecho propio.
29
September
2008
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
Abogado. Profesor colaborador Derecho Civil. Universidad de Barcelona
I. El juicio verbal de desahucio por precario.
Ya nos referíamos en nuestro artículo publicado en el Diario La Ley de 22 de marzo de 2006, n.º 6446, titulado «Desahucio por precario contra el colectivo ocupa» , a este procedimiento sumario como mecanismo idóneo, en la jurisdicción civil, para liberar la posesión de una finca indebidamente ocupada por estos colectivos que la sociedad, medios de comunicación, e incluso doctrina jurisprudencial, denomina ocupas .
01
September
2008
EL ACUERDO COMUNITARIO DE INSTALACIÓN DEL ASCENSOR Y EL REPARTO DE SU COSTE. COMENTARIO A LA SAP DE BARCELONA, SECC. 17, DE 2-4-2008 QUE INTERPRETA EL ARTº 553-44 DEL CC CAT.
Por Joaquim Martí Martí.
El CC Cat instaura en el párrafo 3 del artº 553-40 la obligación de todos los propietarios a sufragar los gastos de las obras e instalaciones que comporten la supresión de barreras arquitectónicas así como el establecimiento o instalación del servicio de ascensor. Al referirse a “todos” los propietarios, incluye a los disidentes, es decir, a aquellos que hubieran votado en contra.
01
March
2008
Por Joaquim Martí Martí.
El artº 62 de la LAU de 1964, en su apartado 3º, establece que no tendrá derecho a la prórroga forzosa el inquilino cuando el local de negocio permanezca cerrado durante más de seis meses en el curso de un año, a menos que el cierre obedezca a justa causa. El artº 114 de la misma ley, en su nº 11, permite al arrendador instar la resolución contractual por ese motivo.
En definitiva es lo que en la praxis judicial se denomina el “no uso” del local arrendado. Ahora bien, el no uso del local arrendado, cuando éste se destina a una actividad comercial, en establecimiento abierto al público en general y con acceso directo desde la calle (las “tiendas”) es ciertamente sencillo de probar en demanda. Basta acreditar fehacientemente el “cierre” del establecimiento, mediante la reja bajada o las puertas cerradas durante el período de los seis meses anteriores a la presentación de la demanda. El no uso de un local comercial no plantea, pues, complejidad de su prueba en juicio.
01
March
2008
EL CERTIFICADO DE DEUDAS COMUNITARIAS.
Por Joaquim Martí Martí.
En toda escritura de compraventa de pisos y locales, el vendedor deberá presentar al Notario la certificación de no tener deudas con la comunidad de propietarios. Este instrumento, que fue instaurado con éxito en la LPH estatal, sigue estando incluido en la regulación del CC Cat. No obstante, el legislador catalán parece equivocarse en la redacción del artículo.
01
February
2008
Por Joaquim Martí Martí.
I.- El inicio del arrendamiento.
Es habitual, en el inicio del arrendamiento, que el arrendatario solicite al arrendador que éste le autorice a la realización de obras en el bien arrendado.
En viviendas, esta autorización se suele limitar por el propietario a las pequeñas adecuaciones de la vivienda, tales como mobiliario, pintado, leves reparaciones, etc. Por ello, la autorización se limita a aquellas actuaciones que precisa el arrendatario para adecuar la vivienda a sus necesidades y/o a las de su familia.
01
January
2008
Por: Joaquim Martí Martí.
En los arrendamientos de vivienda sujetos a prórroga forzosa, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 prevé en su artº 62.3 una concluyente resolución contractual en los supuestos en los que el inquilino no ocupe la vivienda arrendada, de modo efectivo, durante seis meses en el curso del año.
01
December
2007
EL DESTÍ DELS PISOS I LOCALS. CANVI D’US, DRETS DELS PROPIETARIS I AFECTACIÓ ALS ESTATUTS.
Per Joaquim Martí Martí.
En tota escriptura de divisió horitzontal, a l’hora de la identificació de les entitats es fan servir els termes “vivenda” i “local”. Aquests termes, condicionen el destí d’aquestes entitats?, modificar el destí suposa contradir l’escriptura de divisió horitzontal i, per tant, el títol constitutiu?. Haurem de respondre a aquesta qüestió després de l’estudi del CC Cat i de la jurisprudència de la LPH en relació amb el destí dels pisos i locals.
01
May
2007
LIMITES A LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD DE LAS COMUNIDADS DE PROPIETARIOS EN LA ADOPCIÓN DE SUS ESTATUTOS.
Por Joaquim Martí Martí.
Tota Comunitat de Propietaris està legitimada per a l’autoregulació normativa des del mateix moment que la Llei de Propietat Horitzontal Estatal i el CC Cat confereixen aquesta possibilitat que es concreta, tant en l’adopció dels primers estatuts que solen acompanyar l’escriptura de constitució en propietat horitzontal, com en la possibilitat de modificar-los a mesura que la vida comunitària ho fa necessari.
01
April
2007
Por JOAQUIM MARTI MARTI.
A nuestro entender, el proceso monitorio del artº 21 LPH y el proceso monitorio general del artº 812 y ss. LEC, debe ser considerado como una opción procedimental de cauce judicial de reclamación de deuda y como tal debe mantenerse.
Ocurre, no obstante, que el procedimiento especial del juicio monitorio cuenta con una sumariedad y especialidad que, para este autor, sólo es recomendable si se dan un conjunto de circunstancias fácticas por parte del deudor.
Si no se dan estas circunstancias fácticas, por nuestra parte no se recomienda acudir al cauce procedimental especial del artº 21 LPH, al objeto de reclamar cuotas devengadas por una Comunidad de Propietarios, sino al juicio que por cuantía corresponda (verbal u ordinario).
